¿Puedo dar mi casa como pago por la hipoteca? Esta es una pregunta recurrente que hace referencia a una forma de pago cuyo nombre quizás sea familiar: la dación en pago.
Este término surge cada cierto tiempo, especialmente en épocas de crisis, como solución al problema de quienes no pueden pagar su hipoteca.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es un método que permite cancelar una deuda con la entrega de un bien, liberándolo de la obligación que los relacionaba. Es decir, en lugar de pagar la deuda, se utiliza otra cosa como compensación. En el caso de la dación en pago de la hipoteca, lo que se hace es entregar la vivienda hipotecada a cambio de cancelar una deuda hipotecaria.
Durante el estallido de la burbuja inmobiliaria y las hipotecas suprime en Estados Unidos, el número de casos en los que los hipotecados dejaban de pagar la hipoteca creció tanto que incluso se creó el término Jingle Mail1 para referirse a ese tipo de comportamientos.
¿Existe la dación en pago en España?
En España como recoge el artículo 1166 del Código Civil, “el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida”.
En otras palabras, que no se puede obligar al banco o a la entidad financiera a aceptar la vivienda como pago de la hipoteca. Quienes quieran optar a ella tendrán que negociar con la entidad las condiciones para entregar la casa y saldar la deuda del préstamo hipotecario.
No obstante lo anterior, existe una excepción: cuando se cumple con lo que marca el Código de Buenas Prácticas Bancarias, que resume una serie de medidas especiales que se aplican en caso de personas hipotecadas sin recursos.
Este código no es obligatorio, aunque en Openbank estamos adheridos a él. En estos casos, las personas que cumplan una serie de requisitos establecidos en la normativa, podrán solicitar en primer lugar la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Los deudores para los que el plan de reestructuración resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrán la facultad de aceptar o rechazar. Aquellos deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el Código, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
Sin embargo, la dación en pago no podría ser aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
Como hemos indicado con anterioridad, dentro de este código figuran una serie de medidas previas para evitar llegar a la dación en pago, como ampliar el plazo de la hipoteca, reducir el tipo de interés o establecer un periodo de carencia en la amortización de capital de hasta 5 años.
¿Hay alguna alternativa a la dación en pago?
La dación en pago es una solución extrema para saldar la deuda y no es la más habitual en España. Lo idóneo es explorar otras soluciones antes de llegar a ese punto.
Si se trata de un problema puntual, se puede intentar solicitar un anticipo de nómina.
Otra alternativa pasa por negociar un aumento del plazo de la hipoteca, que reduciría la cuota, o un periodo de carencia de capital donde solo se pagan intereses y que tendría el mismo efecto. En otras palabras, crear un plan de pago diferente modificando la hipoteca. Y si el problema son otras deudas por créditos y préstamos diferentes, existe la reunificación de deudas como posible solución.
En cualquier caso, dado que la propia dación en pago supone tener que negociar con el banco, lo mejor es acudir a la entidad financiera y plantear el problema con antelación. Siempre es más sencillo buscar soluciones antes de que llegue el primer impago o de que se acumulen los retrasos.
Publicado el 30 de septiembre de 2022
