El alquiler con derecho a compra es una fórmula a medio camino entre el arrendamiento y la adquisición de vivienda que tiende a subir en tiempos de incertidumbre inmobiliaria. Por su funcionamiento, es una opción muy interesante ante la duda de si comprar o alquilar y que tiene sus ventajas tanto para el inquilino como para el propietario.
¿Qué es el alquiler con derecho a compra?
Como su propio nombre indica, esta es una fórmula para comprar la casa en la que vives o vas a vivir de alquiler. El funcionamiento de este tipo de contratos supone fijar un precio de compra a futuro en el momento de firmar el arrendamiento de la vivienda.
Es decir, el propio contrato incluye el precio al que tienes la opción de adquirir el piso en uno, dos o los años que hayas pactado con el propietario en el contrato.
Ese dinero que destinas al alquiler se va restando, además, del futuro precio de compra que se haya pactado. Llegado el momento, o antes si lo permite el contrato, el inquilino podrá ejercer la opción de compra sobre la vivienda.
¿Qué debes tener en cuenta antes de alquilar con derecho a compra?
El alquiler con derecho a compra suele crecer en momentos de incertidumbre y caídas del mercado inmobiliario. Para el propietario es una forma de asegurarse o, por lo menos, acercar la venta de la casa y para el inquilino, de probar cómo es vivir en la casa y de asegurarse un precio de compra . Y es que la compra es siempre una opción, no una obligación.
A partir de ahí existen algunas particularidades según se trate del propietario o del inquilino:
En el caso del propietario, le interesará limitar la opción de compra a unos años determinados. Así se consigue incentivar su ejecución.
También se puede incluir una prima inicial que se entrega como adelanto de la compra que puede ser de entre el 5 % y el 10 %, aunque no es obligatorio hacerlo, o que el precio del alquiler sea ligeramente superior al arrendamiento medio en la zona. Si el inquilino tiene intención real de comprar, no le importará ese pequeño esfuerzo adicional y así, de nuevo, se incentiva la compra.
Por último, aunque se trate de un contrato de alquiler con opción a compra, el propietario puede evaluar si incluir un seguro con cobertura de impago de alquiler. Algunos seguros de hogar, como el que comercializa Openbank, incluyen esta cobertura.
En el caso del inquilino, lo primero que debe tener claro es que ese adelanto o prima inicial no es obligatorio. Si es tu caso, pide que no se incluya o busca un alquiler con opción a compra sin entrada.
Del mismo modo, si al propietario le interesa reducir el número de años de la opción de compra, al inquilino lo que le interesa es alargarlo.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Los contratos con derecho a compra tienen ventajas tanto para el inquilino como para el arrendatario.
Como inquilino, la primera ventaja es que, si llegado el momento no te interesa no tienes por qué ejecutar esa opción.
Diferir la compra te permite saber si esa casa es para ti o no. Podrás comprobar si el barrio te gusta o cosas que solo descubres cuando vives en una casa, como a tus vecinos o si encajas en la comunidad.
Además, desde un punto de vista financiero, habrás adelantado ya una parte del dinero de la compra a través del alquiler. Esto hace que necesites menos para la entrada o que puedas conseguir una hipoteca a menos años. En este sentido, recuerda que con las hipotecas Open puedes escoger el tipo de hipoteca y la duración del préstamo, entre otras cosas.
¿Y como propietario? Por un lado, estás generando una renta a la espera de vender la casa y con un tipo de inquilino de un perfil normalmente más estable. A fin de cuentas, puedes incluso incluir una cláusula para que se anule la opción a compra en caso de retraso. Por otro lado, evitas intermediarios y gastos adicionales en la venta de la vivienda.
Desventajas del alquiler con opción a compra
La parte negativa de este tipo de contratos está más ligada al propio contrato y sus cláusulas. Para el inquilino, el mayor inconveniente es la entrada que muchas veces habrá que abonar para reservar el derecho de compra o un precio de alquiler ligeramente más alto.
Para el propietario, la desventaja está en que no controla el destino de la vivienda. En otras palabras, tú puedes querer vender y el inquilino no ejecutar la opción, con lo que te quedarás sin ese ingreso que tenías previsto.
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