El objetivo de muchos inversores es obtener ingresos recurrentes. Para ello, algunos se decantan por invertir en compañías que reparten dividendos. Otros, por la renta fija, que permite aprovechar el pago de cupones de los bonos. Además de estos, la inversión en el sector inmobiliario suele ser otro de los canales utilizados. La recuperación de las rentabilidades de los inmuebles y la reactivación del sector de la construcción una vez superada la crisis del mismo, unido a su descorrelación con los activos financieros, ha hecho que los inversores y gestores profesionales vuelvan a prestar atención a esta opción. No obstante, hay que señalar que se puede realizar a través de diferentes vías.

La primera de ellas es, obviamente, la adquisición directa de un inmueble (como puede ser una vivienda o una plaza de garaje), que posteriormente se arrende y se obtenga el importe del alquiler. Esta opción tiene, como todas las opciones, pros y contras – entre los que se encuentran el mantenimiento del inmueble, la interacción con el inquilino, los aspectos fiscales y legales, etc.-. Y, por supuesto, la principal desventaja es que es necesario realizar un elevado desembolso inicial para comprar el inmueble.

Fondos de inversión inmobiliarios

Una forma de evitarse la realización de estas gestiones, además de reducir significativamente la inversión inicial, es invertir a través de fondos de inversión, aunque aquí hay que diferenciar entre fondos directos o indirectos.

Los fondos de inversión directos son aquellos cuya cartera está compuesta por inmuebles, de los que a su vez se obtienen rendimientos. Además de evitar las gestiones, en esta opción se diversifica el riesgo, ya que las carteras están compuestas por más de un inmueble y la gestión está a cargo de un gestor profesional. Sin embargo, hay que precisar que este tipo de inversiones debe realizarse con un horizonte temporal a largo plazo, ya que son menos líquidas que otro tipo de fondos.

Por el contrario, los fondos de inversión indirectos son los que invierten en compañías cotizadas relacionadas con el sector inmobiliario, como constructoras, compañías de infraestructuras o promotoras. Dado que se trata de compañías cotizadas, en este tipo de fondos se reduce el riesgo de iliquidez. No obstante, en este caso, la rentabilidad de la cartera se deriva de la evolución financiera de la compañía, de sus perspectivas de negocio, de sus resultados, entre otros factores, que marcarán su cotización en bolsa, y no de los rendimientos generados por inmuebles. Estos fondos funcionan como cualquier fondo de renta variable de otro sector.

Inmobiliario cotizado

Además, existe una tercera opción que son los REITS, un vehículo que en España se adaptó bajo la figura legal de las Socimi (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

A grandes rasgos, estos vehículos se dedican a la adquisición y rehabilitación de inmuebles para posteriormente alquilarlos, pero la sociedad cotiza en bolsa. Cabe señalar que, no solo invierten en viviendas, algunos REITs y Socimis también lo hacen en logística, en centros comerciales, en residencias de estudiantes o de mayores, en oficinas, etc.

En el caso de las Socimis, están obligadas a repartir el 80 % de los dividendos que obtienen de las rentas, el 50 % del beneficio obtenido por transmisiones de inmuebles y el 100 % del que proceda de dividendos de participación en otras empresas. Dada esta circunstancia, el potencial de retorno de la inversión suele ser atractivo.

Se puede invertir en estos vehículos mediante la compra de acciones directas (en el caso de la mayoría de Socimis españolas éstas cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil) a través de su bróker. Además de la potencial rentabilidad, suponen una fuente de diversificación para las carteras.

Una tendencia alcista

Tal como destaca el informe de 2019 elaborado por Bolsas y Mercados Españoles, Estabilidad e Inversión en el mercado inmobiliario, el sector inmobiliario ha ganado peso en términos de capitalización y protagonismo en las bolsas mundiales durante los últimos años. Los REITs representaban alrededor de un 70 % del sector Inmobiliario global el año pasado. En España, en noviembre de 2019, cotizaban en el mercado 83 Socimi, con unos activos bajo gestión de aproximadamente 50.000 millones de euros, según los datos de la asociación del sector, Asocimi.


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