Encuentras la casa que te gusta, negocias el precio, firmas la hipoteca y a vivir. Como resumen no está mal, pero la compra de una vivienda incluye otros muchos pasos intermedios que deberías conocer. Uno de los primeros es el contrato de arras, que también se conoce como señal, aunque no sean exactamente lo mismo, como ahora descubrirás.

Qué es el contrato de arras

La definición legal de contrato de arras es la de un acuerdo privado en el que dos partes pactan el derecho de reserva para la compraventa de una vivienda. En otras palabras, el contrato de arras sirve para garantizar que ambas partes cumplirán con su obligación de comprar o vender la vivienda.

A través del contrato, el comprador se reserva el derecho sobre la compra de la vivienda a cambio normalmente del pago de un dinero que se descuenta del precio final de la casa. Por su parte, el vendedor se compromete a entregar la casa en las condiciones pactadas y, al mismo tiempo, se garantiza que el comprador no se echará atrás.

Esta fórmula se usa tanto en el alquiler como en la compra de la vivienda.

Qué debe incluir el contrato de arras de compraventa

El contrato de arras va más allá de la señal de la reserva. De hecho, es un resumen de las condiciones finales del contrato de compraventa de la vivienda, desde el precio hasta la fecha de compra y, por supuesto, las penalizaciones si la operación no llega a buen puerto.

Por eso mismo, el contrato de arras de compraventa debe ser lo más claro posible y tener un mínimo de información. La más importante es:

  • Datos personales de las dos partes.
  • Descripción e identificación de la vivienda.
  • Precio final de la operación y forma de pago.
  • Cantidad de dinero que se entrega como señal, anticipo o reserva y si se descontará del precio final de compra.
  • Plazo máximo para cerrar la operación y firmar el contrato de compraventa.
  • Distribución de los gastos de compra de la vivienda como, por ejemplo, el IBI.
  • Penalizaciones en caso de que no se cierre la compra por culpa de alguna de las partes.
  • Firma de las partes.

Tipos de contratos de arras

Es habitual confundir las arras de la compra de una vivienda con la señal cuando en realidad esta es solo uno de los tres tipos de contratos de arras que existen. Cada uno tiene una función y unas consecuencias diferentes si finalmente no se cierra la compraventa.

Arras confirmatorias

Son las que sirven como señal en la compra de una vivienda. La función de este modelo es confirmar el compromiso de las dos partes en la compra de la vivienda con la entrega de un dinero como anticipo del precio de la misma.

Si después una de las partes incumple con su deber, la otra puede elegir entre reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución y la obtención de una indemnización.

Arras penales

Este tipo de arras permite a cualquiera de las partes desistir del contrato, aunque con una penalización. Lo normal es que para el comprador suponga la pérdida del dinero de reserva si no compra la vivienda; y para el vendedor suponga el pago de esa cantidad más otra adicional.

En otras palabras, ambas partes deben afrontar una penalización automática si no cumplen. Además, la parte perjudicada puede cobrar la indemnización y también reclamar el cumplimiento de otras obligaciones del contrato. Con las arras penales, esa sanción busca un efecto disuasorio.

Arras penitenciales

También conocidas como arras de desistimiento. Con ellas, si la parte incumplidora es el comprador, éste perderá el dinero de la señal; si la parte incumplidora es el vendedor, éste devolverá al comprador el doble de la cantidad que haya recibido.

La diferencia con las arras penales es que las penitenciales autorizan el desistimiento del contrato de forma unilateral por parte del vendedor o del comprador. De esta forma, después no se podrá reclamar el cumplimiento del contrato.

Asimismo, estas arras solo son aplicables cuando expresamente se manifieste en el contrato y se haga referencia literal del art. 1.454 del Código Civil.

¿Qué pasa si una de las partes se echa para atrás después de firmar las arras?

Legalmente es posible que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato en cualquier momento. Si cualquiera de las partes se echa para atrás en la compraventa, y ya se ha firmado un contrato de arras, se aplicaría lo dispuesto en el contrato de arras y tendría que pagar la penalización establecida.

El principal escollo en la compra de una vivienda es la financiación y conseguir una buena hipoteca, algo que suele hacerse con tiempo antes de la firma.