Comprar o vender un inmueble implica una serie de procedimientos que para la mayoría de nosotros son desconocidos hasta ese momento y que, en algunos casos, por desconocimiento, nos suponen un quebradero de cabeza. Algunos de estos trámites son el contrato de reserva y el contrato de arras que, aunque ambos se utilizan como paso previo a una compra, tienen implicaciones diferentes.

Encontrar una vivienda para comprar que cumpla todos los requisitos que buscamos no es una tarea sencilla. De ahí que cuando la encontramos rápidamente queramos reservarla mientras comenzamos con los trámites para financiar la adquisición, aunque no es obligatorio hacerlo. Para ello se utiliza precisamente el contrato de reserva.

Mediante este contrato, el comprador entrega una cantidad al vendedor en concepto de reserva para que el vendedor le reserve esa vivienda durante un tiempo determinado. Y el vendedor se compromete a traspasarla. Si el comprador incumple el contrato perderá la señal dada como reserva. En el contrato normalmente se establece el importe de la señal para la reserva de la vivienda, el procedimiento para realizar los pagos y los plazos para formalizar las escrituras de la vivienda.

Tipos de contratos de arras

El contrato de arras también es un documento por el que ambas partes se comprometen a la compra y venta de la vivienda, respectivamente. En este caso se entrega también una cantidad de dinero como señal que dependerá del precio de la venta. Existen diversos tipos de contratos de arras:

Contrato de arras confirmatorias

Su función es confirmar la existencia del contrato de compraventa y la voluntad de cumplir lo que se señala en el mismo. Mediante este contrato se entrega un anticipo del pago total, es decir, podría considerarse un primer pago del inmueble que vamos a adquirir. En caso de que alguna de las partes incumpla lo pactado en el contrato, el perjudicado podrá: o bien exigir el cumplimiento de la obligación y solicitar intereses; o bien resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses. No obstante, las arras confirmatorias no se consideran una indemnización por daños y perjuicios ni dan derecho a resolver el contrato.

Contrato de arras penitenciales

Este contrato sí permite a cada una de las partes echarse atrás y no cumplir el contrato, eso sí, abonando una cantidad previamente fijada en el contrato a la otra parte. Si es el comprador quien desiste, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Por el contrario, si es el vendedor el que decide no vender, tendrá que devolver el doble de la cantidad entregada. Las arras penitenciales no se activan por el incumplimiento del comprador o vendedor. Por el contrario, se otorgan a las partes la facultad de desistir.

Contrato de arras penales

Este tipo de contrato no constituye un anticipo del precio de la venta, ni tampoco permite que ninguna de las partes desista de llevar a cabo la operación. Este tipo de arras son equiparables a las obligaciones con cláusula penal. Su objetivo es garantizar el cumplimiento del contrato.

Diferencias entre reserva y arras

Una vez conocidas las implicaciones de ambas modalidades de contratos, podríamos decir que una de las principales diferencias entre el contrato de reservas y el contrato de arras es la seguridad jurídica. Aunque el contrato de reserva tiene unas implicaciones similares, en caso de conflicto, será un juez quien tenga la decisión final, mientras que el contrato de arras está regulado en el código civil.

En cualquier caso, antes de firmar cualquiera de las modalidades, conviene consultar a un experto legal que nos asesore y aconseje y realizar la firma del contrato ante un notario, que nos explicará todas las cuestiones que deben figurar en el contrato para evitar problemas posteriores. Como en todo, estar bien asesorado es clave para poder llevar a buen puerto la adquisición del inmueble que deseamos.

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