Descubre los gastos de comprar una vivienda

Cuando te planteas comprar una casa es normal que te fijes en el precio de venta, pero antes de tomar una decisión debes calcular todos los gastos de la compra de una vivienda para no llevarte sorpresas. Como norma general, se dice que al precio de la vivienda hay que sumarle un 20 % más destinado a los gastos para comprar la casa. Veamos con un caso práctico todo lo que tienes que pagar al comprar una casa.

Gastos de la compra de una vivienda sin hipoteca

Si quieres comprar una vivienda de 200.000 € y dispones del capital sin necesidad de pedir una hipoteca, los gastos derivados de la compra de una casa que tienes que calcular son los siguientes:

• Notario. Es necesario hacer escritura pública de la compra de la vivienda, por lo que habrá que calcular cuánto cobra el notario por esta gestión. Los aranceles notariales están regulados por el Estado, lo que significa que todos los notarios cobran lo mismo. En concreto, por una escritura de compraventa de una vivienda, los honorarios oscilan entre el 0,2 % y el 0,5 % del valor total del inmueble, aunque pueden hacer algún descuento. Este gasto se calcula teniendo en cuenta la cuantía de la compra y el número de copias de la escritura.
• Registrador. Uno de los principales gastos en la compra de una vivienda son los derivados del registro. La escritura tiene que ser registrada en el Registro de la Propiedad correspondiente cuando ya ha sido firmada en el notario. El coste que tiene esta inscripción también depende del precio de la casa. Los honorarios oscilan entre el 0,1 % y el 0,25 % del valor del inmueble.
• Gestoría. Es la encargada de realizar las gestiones en el Registro de la Propiedad y en Hacienda para liquidar los impuestos. Los honorarios que cobra son libres, aunque pueden oscilar entre 150 € y 500 €.
• Impuestos. A los gastos de la compra de una vivienda tienes que sumar también los impuestos con los que está gravada esta operación, teniendo en cuenta que son diferentes si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. Cuando compras una vivienda nueva hay que pagar el IVA, establecido actualmente en el 10 %, es decir, que pagarías 20.000 €. Además, tienes que pagar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) al hacer la escritura que supone entre el 0,5 % y el 2 % del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre situada la vivienda. Sin embargo, si la vivienda es de segunda mano, se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que actualmente varía entre el 4 % y el 10 % según la comunidad autónoma.

Gastos de la compra de una vivienda con hipoteca

Cuando necesitas pedir una hipoteca para comprar una casa, tienes que sumar a los gastos de la compraventa antes referidos los costes de formalización del préstamo hipotecario. Estos gastos se han reducido con la ley hipotecaria¹ que entró en vigor en junio de 2019, de manera que ahora solo debes pagar la tasación de la vivienda, que puede oscilar entre 300 € y 500 €² de media, así como la Nota Simple, que recoge información sobre la vivienda: identificación, titularidad, extensión, cargas y gravámenes, etc. A eso habría que añadir la comisión de apertura y otros posibles gastos, como la contratación de productos combinados o las comisiones de amortización anticipada o de subrogación.

• Tasación. El rango de precios de una valoración de una vivienda, en la actualidad, puede oscilar entre 300 € y 500 € y su misión es que el banco conozca el valor del inmueble con el objetivo de delimitar el dinero que te puede prestar. La debe realizar una asociación homologada y ha de estar supervisada por el Banco de España.
• Nota Simple. Este documento se solicita en el Registro de la Propiedad para obtener la situación del inmueble. Sin duda, se trata de un gasto menor, ya que solo cuesta 3,64 €, aunque, actualmente, puede llegar a 15 €² en caso de solicitarlo a través de la página web.
• Comisión de apertura. En la actualidad, son muy pocas las entidades que la cobran. Pero puede oscilar entre el 0,5 % y el 2 %² del capital prestado, aunque esto depende de cada entidad. En cuanto al resto de los costes relacionados con la escritura de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e IAJD), corresponden al banco, —algunos también pagan la tasación de la vivienda—.
• Notaría. La entidad bancaria corre con los costes que supone la formalización de la hipoteca en un documento público. De esta labor se encarga un notario, cuyos honorarios están fijados por ley. El gasto final depende de aspectos como la cuantía de la operación, el tamaño de la escritura y de si se ha expedido alguna copia.
• Inscripción en el Registro. De igual modo que ocurre con una vivienda, la hipoteca también debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. El coste de esta operación dependerá de las características concretas del inmueble.
• Gestoría. Los gastos relacionados con la realización de trámites por parte de gestores —tales como la liquidación de impuestos— también corresponden al banco.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Finalmente, las entidades bancarias se hacen cargo del pago del IAJD, que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % de la responsabilidad hipotecaria. Corresponde a las administraciones autonómicas fijarla y en ella se suman el capital prestado a los intereses y otros gastos.

En resumen, debes tener presente que los gastos para comprar una casa (notaría, registro, gestoría y tasación, así como la liquidación de los impuestos correspondientes) supone alrededor de un 20 % del precio de la vivienda.

¹ Fuente: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

² Los gastos son orientativos, pudiendo variar en función del importe y tipo de operación.

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