España ha sido el último país de la Unión Europea en el que ha entrado en vigor la nueva Ley hipotecaria, cuyo objetivo principal es incrementar la protección al consumidor y la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, de modo que los clientes dispongan de todos los detalles del préstamo que contratan. Son numerosas y de diversa índole las novedades que introduce esta nueva ley en todas las partes del proceso.

Estudio y análisis para la contratación del préstamo

Evaluación del cliente

La entidad debe realizar un estudio de solvencia del solicitante antes de conceder el préstamo. Los gastos los abona el banco.

Normas de transparencia

La entidad que conceda el préstamo hipotecario deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales respecto a la fecha de firma del contrato una serie de documentación precontractual y el proyecto de contrato de su escritura de préstamo.

Notarios

El cliente deberá acudir al notario al menos dos veces, una para que le preste asesoramiento imparcial, aclarando todas aquellas dudas que pudiera tener sobre el contrato, pueda comprobar que se han cumplido los plazos, y que la entidad ha remitido la documentación precontractual que la nueva Ley exige a las entidades. Y otra, para firmar la escritura de préstamo hipotecario.

Gastos

Los gastos de tasación son los únicos que deberá abonar el cliente, pudiendo elegir libremente al tasador. Algunos bancos se hacen cargo de este gasto. El resto de gastos, gestoría, notaría y registro, serán por cuenta de la entidad.

Formalización de la hipoteca

Ventas vinculadas y combinadas. Quedan prohibidas las prácticas de ventas vinculadas. Como excepción, la entidad podrá exigir la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones de contrato de préstamo, pero deberá aceptar pólizas de otras compañías que tengan condiciones equivalentes a las suyas, sin que ello suponga un empeoramiento de las condiciones. En cualquier caso la entidad que conceda el préstamo deberá informar al cliente de que está contratando un producto vinculado o combinado.

A tener en cuenta

Comisiones por amortización total o parcial

La nueva ley establece estos límites siempre y cuando suponga una pérdida para la entidad:

  1. En las hipotecas a tipo fijo, o aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, se podrá establecer una comisión con un límite del 2% del capital reembolsado si la amortización se produce en los diez primeros años y del 1,5% a partir de entonces.

  2. En los préstamos a tipo variable, o aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo, se puede elegir entre aplicar una compensación con el límite de 0,15% del capital reembolsado si la misma se produce durante los 5 primeros años o del 0,25% si la misma se produce durante los 3 primeros años.

Subrogación

El cliente podrá cambiar la hipoteca a otra entidad, sin gastos, siempre que no exista una comisión de subrogación. La entidad que subrogue el préstamo tendrá que satisfacer a la entidad subrogada la parte proporcional al capital pendiente de los gastos en que incurrió en el momento de la constitución del mismo.

Novación

A través de esta figura el cliente podrá cambiar el tipo de hipoteca, el importe, el plazo o intervinientes previo acuerdo con el banco.

  • Intereses de demora. Serán el interés nominal más tres puntos porcentuales.

  • Vencimiento anticipado de la hipoteca. Para que el banco pueda considerar vencido anticipadamente el préstamo por impago las cuantías de las cuotas impagadas deben equivaler al menos:

    1. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un pazo al menos equivalente a 12 meses.

    2. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.

Cuando se produzcan las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, el Banco deberá solicitar al cliente el importe de la deuda impagada y si no lo atendiera en el plazo de 30 días, el banco podrá reclamar el reembolso total del préstamo.

Ilustración del artículo realizada por Alexandra España

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