Por Ruairi Revell, ESG Manager, Real Assets, abrdn

Mucha gente se lo pregunta; ¿veremos este año un punto de inflexión en el sector inmobiliario hacia la consecución del objetivo de cero neto? Ojalá la respuesta a esta pregunta fuera un sí rotundo, pero es complicado. Sin embargo, a pesar de los retos, hay razones para ser optimistas y pensar que 2022 podría suponer un momento clave para alcanzar el reto mundial de cero emisiones.

Muchos de los asistentes a la conferencia COP26 del año pasado pidieron una nueva forma de colaboración en el sector inmobiliario para hacer frente a la crisis climática. Esto es vital sin duda, pero, para que sea eficaz, deben resolverse otras cuestiones importantes.

Simplificando el mensaje

En primer lugar, hay que hacer frente a lo que se describe mejor como "muerte por acrónimo". La proliferación de definiciones y normas de carácter voluntario en este ámbito sigue siendo desconcertante, ya que abordan retos similares desde distintos ángulos sin haber tenido en cuenta su efecto recíproco. El resultado es un batiburrillo casi impenetrable que puede hacer que incluso los especialistas en ASG (criterios ambientales, sociales y de gobierno corporativo) con grandes conocimientos se pregunten qué es lo "bueno".

Afortunadamente, este efecto ya está bien analizado. De hecho, abrdn está viendo cómo surgen algunos principios comunes que dan integridad a los objetivos de cero neto y proporcionan más claridad a los inversores, gestores de activos y arrendatarios para alcanzarlos. Entre ellos, la importancia de una rápida descarbonización en toda la cadena de valor, los objetivos a corto plazo y la aclaración del papel de las compensaciones voluntarias.

Los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta muchas variables sobre este tema, y cuanto más claras y estandarizadas sean las métricas utilizadas, mejor. Por ejemplo, ¿qué grado de eficiencia energética tiene el edificio? ¿Usa combustibles fósiles? ¿Existen energías renovables in situ? ¿Cuáles son las actividades del ocupante y cómo pueden afectar a las futuras emisiones? Y eso es solo en cuanto a la energía y al carbono; la biodiversidad, la salud y el bienestar, la economía circular, el valor social y el transporte son otras consideraciones clave.

Diseñando el futuro

Actualmente, en el sector inmobiliario existen gran cantidad de diseños e innovaciones interesantes en torno a todos estos aspectos. Por ejemplo, la tecnología de las bombas de calor, el almacenamiento de energía y la tecnología de los materiales de construcción están evolucionando y mejorando para apoyar la transición.

Para que esto ocurra a la escala y velocidad necesarias, necesitamos inversión, innovación y políticas que empujen a las empresas en la dirección correcta. Actualmente, las medidas diseñadas para descarbonizar el sector siguen estando muy por detrás de lo que la ciencia nos dice que es necesario. Tomemos como ejemplo los certificados de eficiencia energética (EPC), que pueden proporcionar información útil sobre el uso de la energía de los inmuebles. Sin embargo, a la hora de gestionar carteras de propiedades repartidas por todo el mundo, son menos útiles.

La principal normativa de la Unión Europea sobre finanzas sostenibles, diseñada para desterrar el "greenwashing" y mejorar la transparencia, se basa en gran medida en los EPC (Electronic Power Control) y en el concepto vinculado de edificios de consumo de energía casi nulo. El problema es que la diferente aplicación de estos conceptos en los Estados miembros hace casi imposible la comparación transfronteriza.

En la actualidad, un mismo edificio puede clasificarse como eficiente o ineficiente (según el Reglamento de Divulgación de la Financiación Sostenible), o como sostenible o insostenible (según la Taxonomía de la Unión Europea), basándose únicamente en el país en el que se encuentre.

Mejoras políticas buscando la coherencia

Hay signos alentadores de que la combinación de políticas está evolucionando para ser más coherente y apoyar mejor los resultados basados en la ciencia. Las actualizaciones propuestas de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios, por ejemplo, están diseñadas para poner fin a los combustibles fósiles en los edificios, mediante un sistema de comercio de emisiones para el uso de combustibles en los edificios, el apoyo a la rehabilitación profunda y las evaluaciones obligatorias del carbono incorporado. Las propuestas también unificarán las metodologías utilizadas para los certificados de eficiencia energética en todos los Estados miembros.

La intensidad de carbono de los edificios es importante ahora y lo será aún más en el futuro. De hecho, abrdn ha rechazado oportunidades de inversión por este motivo. Pero fijar el precio del viaje hacia el cero neto para los inmuebles es ciertamente un reto cuando el destino y las opciones de ruta no están claros y cuando todo el mundo parece utilizar un plan distinto. La base de la valoración será mucho más clara con la consolidación y el uso generalizado de las normas voluntarias, el cierre de la brecha entre la ciencia y la política y la orientación recientemente actualizada sobre los factores ASG del Royal Institute of Chartered Surveyors.

Entonces, ¿se alcanzará en 2022 un punto de inflexión?

Hay indicios alentadores; la consolidación de normas voluntarias y la claridad en la dirección de las políticas nivelarán el campo de juego e incentivarán una acción más rápida. Con una dosis de esa colaboración radical que se menciona al principio, quizá 2022 permita cruzar ese punto de inflexión tan necesario para la descarbonización del sector inmobiliario. En abdn son muy optimistas.

Publicado el 27 de abril de 2022

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