¿Qué es y cómo funciona una hipoteca inversa?

“Vender tu casa, pero seguir viviendo en ella”. Este es uno de los reclamos de la hipoteca inversa, un producto que permite obtener una renta para completar la pensión, pero que no está exento de riesgos.

¿La mejor forma de saber si te interesa? Conocer sus entresijos, ventajas y desventajas. Así podrás saber de verdad si una hipoteca inversa es para ti. Empecemos por el principio.

¿Qué significa el término “hipoteca inversa”?

El propio nombre del producto ya ofrece una idea de lo que se trata. Es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual, según explican desde el Banco de España¹.

En otras palabras, es una hipoteca, pero al revés. La forma más sencilla de entenderlo es como una rehipoteca de la vivienda, aunque no funcione exactamente igual que una hipoteca normal.

Con una hipoteca inversa recibirás el capital pactado por tu casa, bien en un solo pago total o como una renta periódica, que puede incluso ser vitalicia, y no habrá que devolver el capital hasta que fallezca el solicitante o último de los beneficiarios. Por eso, este producto suele ofrecerse como complemento a la pensión. Cuando fallece el titular, sus herederos podrán elegir entre saldar la deuda y recuperar la vivienda o cobrar el resto del préstamo, si es que resta algo.

¿Quiénes pueden solicitar una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa no es para cualquier persona. Hay que cumplir una serie de requisitos para poder acceder a ellas.

• El primero es que debes tener una edad igual o superior a 65 años, o tener una discapacidad reconocida igual o superior al 33% o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia. En estos dos últimos supuestos, con independencia de tu edad.
• También necesitas contar con una vivienda en propiedad. En este caso, si la vivienda es la residencia habitual no tendrás que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la operación.

¿Qué rentas puedes obtener por una hipoteca inversa?

En otras palabras, ¿cuánto puedo obtener con una hipoteca inversa? La cantidad a cobrar depende sobre todo del valor de la casa y de la forma en la que quieras percibir ese dinero.

Y es que puedes cobrarlo con la modalidad de pago único, con lo que percibirás todo el crédito de golpe, o poco a poco, como una renta vitalicia o una renta temporal.

Si te decantas por una renta temporal, cobrarás un dinero cada mes hasta que se agote el capital de la hipoteca inversa o de por vida, si firmas una hipoteca inversa vitalicia. El dinero que cobrarás cada mes dependerá del valor del inmueble, del tipo de renta que elijas y de tu edad al contratar la hipoteca inversa. Cuanto mayor seas, más cobrarás. La disposición temporal hace que se limite el período por el que se va a recibir el capital, por lo que, rebasado el plazo previsto en el contrato —entregado ya todo el capital—, y aunque ya no recibas más fondos, no habrá que devolver el capital hasta que fallezca el último de los solicitantes o beneficiarios, pero la deuda seguirá generando intereses. Es probable que las sumas recibidas serán mayores, pero el hecho de no recibir fondos a partir de una fecha, si tu vida se prolonga, debe tenerse en cuenta, por las consecuencias económicas que ello puede acarrear a partir de ese momento.

La disposición vitalicia, por el contrario, mantiene la percepción de capital durante el resto de tu vida, siendo esa estabilidad su gran ventaja, pero, a cambio, probablemente la suma entregada será menor, siempre en el supuesto de contratación de una hipoteca inversa vitalicia. Algunas entidades ofrecen al cliente la posibilidad de contratar, a la vez, un seguro de renta vitalicia, garantizando así que se percibirá la renta hasta el final de tus días, si el plazo cubierto en la hipoteca se ve superado por el tiempo de vida del titular.

¿Qué pasa cuando se acaba el dinero de la hipoteca inversa?

Nada, tú podrás seguir viviendo en tu casa como hasta el momento, pero ya no percibirás ninguna renta.

¿Y los intereses?

La clave del funcionamiento de la hipoteca inversa está en los intereses. Una hipoteca inversa es un crédito hipotecario a interés fijo, al que se añade un seguro de renta vitalicia si la contratas bajo esa modalidad.

La diferencia con una hipoteca fija al uso es que, mientras que en una hipoteca el capital que debes se va reduciendo, en una hipoteca inversa solo sube, escojas la opción que escojas. Los intereses del préstamo nunca dejan de aplicarse y son cada vez mayores según va pasando el tiempo. Por eso, cancelar una hipoteca inversa puede suponer pagar una importante cantidad de intereses, especialmente si ha pasado bastante tiempo desde que se contrató.

Normalmente estos intereses no te afectarán como titular de la vivienda a no ser que quieras cancelarla en algún momento. Otra cuestión diferente es lo que pueden suponer para los herederos, que son quienes recibirán la hipoteca en caso de fallecimiento. En el momento del fallecimiento del último titular, los herederos asumen sus derechos como tales, pero también los deberes y obligaciones de los bienes en cuestión. Por ese motivo, a esos herederos les corresponden tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad, salvo que no aceptaran dicho papel como herederos en cuyo caso la entidad ejecutaría la garantía.

Al fallecimiento del titular, los herederos podrán optar por:

• Pagar la deuda para quedarse con la vivienda.
• Vender la vivienda para pagar la deuda, quedándose los herederos con la diferencia. En caso de que con lo obtenido no se salde la deuda, habrá que acudir a otras vías, como vender otros bienes de la herencia.
• Decidir no reembolsar la deuda vencida con sus intereses, pudiendo el acreedor cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

Como ves, la hipoteca inversa es un producto que permite conseguir una renta adicional al jubilarse, pero que también conviene conocer todos los detalles antes de su contratación.

Publicado el 4 de junio de 2021

¹En su Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa

Este artículo ha sido redactado sin ánimo de exhaustividad y con efectos meramente informativos, sin que el mismo suponga ningún tipo de asesoramiento o recomendación por parte de Open Bank, S.A. En cualquier caso, el destinatario final deberá de buscar su propio asesoramiento en materia de hipoteca inversa. Open Bank, S.A. declina cualquier responsabilidad por la emisión del presente artículo.