Comprar una vivienda sobre plano: qué debes saber

Comprar una vivienda sobre plano significa adquirir un inmueble que todavía está en construcción o que aún no ha comenzado a edificarse. En este tipo de operación, además de elegir la vivienda, es importante conocer qué documentación revisar, cómo funcionan los pagos y qué garantías existen sobre las cantidades que entregues antes de la finalización de la obra.

En esta guía te explicamos qué debes comprobar antes de comprar sobre plano, qué ocurre durante la construcción y qué conviene revisar antes de recibir la vivienda.

Qué significa comprar una vivienda sobre plano

Cuando compras una vivienda sobre plano, formalizas la adquisición de un inmueble que todavía no está terminado y que, por tanto, no puedes visitar como vivienda finalizada. La información disponible procede principalmente de los planos, la memoria de calidades, la documentación de la promoción y las condiciones del contrato.

El proceso puede variar según la promoción y las condiciones pactadas, pero habitualmente incluye la elección de la vivienda, la firma del contrato, los pagos durante la construcción y, una vez finalizada, la escritura y entrega. Si quieres conocer el proceso de una compra de vivienda convencional, puedes consultar nuestra guía sobre los pasos para comprar una casa:

1. Elección de la promoción y la vivienda. Seleccionas el inmueble, sus características y, en su caso, plaza de garaje, trastero u otros elementos.
2. Reserva o contrato inicial. Algunas promociones pueden establecer una cantidad de reserva antes de formalizar la compraventa. Esta reserva no debe confundirse con un contrato de arras, cuyas condiciones y consecuencias dependen de lo pactado.
3. Firma del contrato. Se fijan precio, plazos, condiciones de pago y características del inmueble.
4. Pagos durante la construcción. El contrato puede establecer diferentes entregas a cuenta.
5. Finalización de las obras. El promotor completa la construcción y prepara la documentación necesaria para la entrega.
6. Escritura y entrega. Se formaliza la compraventa y se entrega la vivienda.

La normativa de protección de consumidores establece que la oferta, promoción y publicidad de la vivienda no debe inducir a error y que determinados datos incluidos en ella pueden ser exigibles, aunque no aparezcan expresamente en el contrato. Por eso, conviene conservar la documentación comercial de la promoción y comprobar que sus condiciones coinciden con lo que se firma¹.

Qué comprobar antes de comprar sobre plano

Antes de entregar dinero o firmar un contrato de compraventa de vivienda sobre plano, revisa quién promueve la construcción y qué estás comprando.

Promotor y situación del inmueble

Identifica a la empresa promotora y, antes de comprometerte, revisa la situación jurídica del terreno y de la promoción. También conviene comprobar la información registral disponible y las licencias o autorizaciones que correspondan. Entre la información que conviene revisar se encuentra:

• Nombre o razón social y datos del vendedor.
• Plano general del emplazamiento.
• Plano de la vivienda.
• Superficie útil y descripción del edificio.
• Características de las zonas comunes.
• Materiales previstos y memoria de calidades.
• Información sobre instalaciones y servicios.
• Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, si procede.
• Precio total y forma de pago.
• Información sobre las licencias y autorizaciones exigibles para la construcción y, cuando corresponda, para la ocupación o utilización de la vivienda.
• Fecha prevista de entrega y fase en la que se encuentra la edificación.

El Registro de la Propiedad² recoge la titularidad y las cargas de un inmueble. En una promoción en construcción, esta información es la que te permite conocer la situación jurídica del terreno o de la finca.

Documentación

La documentación es la base sobre la que se concreta qué vivienda compras. Así que antes de firmar, comprueba:

Además, comprueba que el contrato recoge de forma clara las condiciones de la operación y que puedes consultar antes de firmar los documentos a los que hace referencia. Si vas a financiar parte de la operación, también conviene preparar con antelación la documentación necesaria para solicitar una hipoteca online.

Cómo funcionan los pagos al comprar sobre plano

Una de las particularidades de comprar sobre plano es que el contrato puede establecer el pago de determinadas cantidades antes de que termine la construcción. El calendario depende de cada promoción y de lo pactado, pero puede incluir:

• Una cantidad inicial al formalizar la reserva.
• Otra cantidad al firmar el contrato.
• Varias entregas durante la construcción.
• El importe restante en el momento de escriturar.

Lo importante es que el contrato refleje claramente las cantidades, fechas y condiciones de cada pago.

Las cantidades entregadas durante la construcción forman parte de las condiciones económicas de la compraventa y no deben confundirse con la financiación hipotecaria. Cuando quede una parte del precio pendiente, puedes necesitar una nueva financiación o, si la promoción cuenta con un préstamo promotor y se cumplen las condiciones, valorar la subrogación en el préstamo existente. En ambos casos, conviene analizar la financiación con antelación.

Qué garantías existen sobre las cantidades anticipadas

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, establece que, cuando el promotor recibe cantidades anticipadas para la construcción de viviendas, debe garantizar su devolución, junto con los intereses legales, en los supuestos previstos por la normativa, entre ellos cuando la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido³.

La garantía puede instrumentarse mediante:

• Seguro de caución.
• Aval solidario emitido por una entidad de crédito autorizada.

Además, las cantidades anticipadas deben ingresarse en una cuenta especial separada de otros fondos del promotor y destinada a atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.

Gastos y pagos al comprar una vivienda sobre plano

Además del precio de la vivienda y de las cantidades que se entreguen durante la construcción, conviene prever los gastos de financiación y de formalización de la operación, así como otros costes que puedan corresponder según las características de la vivienda y de la operación. Para conocer otros costes habituales asociados a una compra de vivienda, puedes consultar nuestra guía sobre los gastos al comprar una vivienda:

• Precio de la vivienda.
• Cantidades entregadas durante la construcción.
• Importe pendiente en el momento de la escritura.
• Gastos vinculados a la financiación.
• Gastos de formalización.
• Impuestos como el IVA de la vivienda, cuando corresponda.

Qué ocurre hasta la entrega de la vivienda

Entre la firma del contrato y la entrega pueden pasar meses en los que la promoción atraviesa varias fases de construcción y tramitación. En concreto, hay tres aspectos que debes vigilar:

1. El promotor debe cumplir las condiciones y plazos previstos en el contrato, sin perjuicio de las circunstancias que puedan permitir modificaciones conforme a lo pactado y a la normativa aplicable.
2. Si hay cambios, revisa qué dice el contrato sobre modificaciones, plazos y condiciones.
3. Prepara la financiación si aún queda una parte del precio pendiente. Si necesitas una hipoteca, no esperes hasta el último momento porque la operación requiere documentación y un proceso de evaluación de solvencia.

Qué revisar en el momento de la entrega

La entrega es el momento de comprobar que la vivienda construida se corresponde con lo contratado y con las características informadas en la promoción, además de revisar posibles desperfectos. Pero antes de recibir las llaves, revisa con detalle:

• Distribución y superficie.
• Paredes, suelos, puertas y ventanas.
• Instalaciones eléctricas y puntos de luz.
• Fontanería y grifería.
• Calefacción, climatización y otros sistemas incluidos.
• Cocina y equipamiento contratado.
• Garaje y trastero.
• Zonas comunes.
• Documentación de la vivienda.

Si hay incidencias, deja constancia documental de ellas y comprueba cómo se gestionará su reparación. También conviene verificar que la documentación necesaria para la formalización y entrega está preparada.

Preguntas frecuentes sobre comprar una vivienda sobre plano

¿Qué documentos debo pedir para comprar sobre plano?

Los más importantes son:

• Plano.
• Memoria de calidades.
• Precio.
• Calendario de pagos.
• Contrato de compraventa.
• Información sobre la promoción.
• Fecha prevista de entrega.
• Documentación de la garantía de las cantidades anticipadas.

¿Qué riesgos de comprar vivienda sobre plano existen?

Ten en cuenta posibles retrasos en la construcción o entrega, cambios de las características inicialmente previstas y riesgo asociado a las cantidades entregadas antes de finalizar la vivienda. Precisamente por ello, la normativa fija garantías concretas para determinados anticipos realizados durante la construcción.

¿Puedo pedir una hipoteca para una vivienda sobre plano?

Sí. El momento y las condiciones dependen de la operación y de la entidad financiera. En algunas promociones, el comprador puede valorar la subrogación en el préstamo promotor, si existe y se cumplen las condiciones, o solicitar una nueva financiación. Por eso, conviene analizar las opciones con antelación.

¿Qué pasa con el dinero entregado si la vivienda no se termina?

Cuando sean cantidades anticipadas sujetas a la normativa, el promotor debe contar con una garantía para cubrir su devolución, junto con los intereses en los términos previstos, si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido.

¿Qué pasa si se retrasa la entrega de una vivienda sobre plano?

Si la entrega se retrasa, lo primero es revisar qué establece el contrato sobre los plazos y las consecuencias de un posible retraso. También conviene conservar la documentación de la operación y comprobar qué opciones contempla el contrato en función de las circunstancias.

Comprar una vivienda sobre plano implica tomar decisiones sobre un inmueble que todavía no está terminado. Por eso, antes de firmar, conviene revisar la documentación, entender el calendario de pagos, comprobar las garantías de las cantidades anticipadas y preparar con tiempo la financiación.

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Fuentes:

¹Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Boletín Oficial del Estado.

²Colegio de Registradores – Registro de la Propiedad. Registro de la Propiedad – Registradores

³Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. BOE – Ley de Ordenación de la Edificación