Permuta de vivienda: qué es y cómo funciona

Cambiar de vivienda suele implicar vender la que tienes y comprar otra. Sin embargo, existe otra posibilidad: la permuta de vivienda, mediante la que dos personas intercambian sus propiedades y, si sus valores son diferentes, compensan la diferencia económicamente.

En esta guía te explicamos qué es una permuta de vivienda, cómo funciona, qué gastos debes tener en cuenta y qué ocurre si alguna de las viviendas tiene una hipoteca.

Qué es la permuta de vivienda

La permuta de vivienda es un intercambio de inmuebles entre dos partes. Cuando una de las viviendas tiene un valor superior a la otra, puede acordarse una compensación económica para equilibrar la operación. La forma en que se califica jurídicamente la operación cuando existe una parte importante en dinero depende de las circunstancias y de la intención de las partes, de acuerdo con las reglas del Código Civil.

Permuta de viviendas entre particulares

En una permuta de viviendas entre particulares, ambas partes acuerdan intercambiar sus inmuebles y fijan las condiciones de la operación, incluida, si procede, la compensación económica. Antes de formalizarla, es importante comprobar la situación jurídica de ambas viviendas, sus posibles cargas y su valor, además de revisar las implicaciones fiscales de la transmisión. La operación puede formalizarse en escritura pública y, una vez liquidados los impuestos que correspondan, inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Si estás valorando distintas formas de cambiar de vivienda, también puedes consultar nuestra guía sobre los pasos para comprar una casa, desde la búsqueda del inmueble hasta la formalización de la operación.

¿Cuándo puede interesar una permuta de casas?

Una permuta de casas puede tener sentido cuando dos propietarios tienen necesidades de vivienda compatibles y prefieren intercambiar sus inmuebles en lugar de vender primero y comprar después. Puede ser una opción, por ejemplo, cuando una persona busca una vivienda más pequeña y otra necesita más espacio.

En cualquier caso, encontrar una vivienda y otra persona cuyas necesidades, valores y condiciones encajen puede resultar más difícil que realizar una compraventa convencional.

Permuta de viviendas entre familiares

En una permuta de viviendas entre familiares, el grado de parentesco no elimina las obligaciones fiscales de la operación. Cada transmisión debe analizarse según el tipo de inmueble, el valor de referencia que corresponda a efectos fiscales y las circunstancias de las personas que intervienen.

Además, cuando se acuerda una compensación económica o los valores atribuidos a las viviendas no reflejan adecuadamente la operación, conviene revisar las consecuencias fiscales antes de formalizarla.

Cómo funciona una permuta de viviendas

Para llevar a cabo una permuta de viviendas conviene seguir una serie de pasos para revisar la situación de los inmuebles, formalizar el acuerdo y completar la transmisión.

Valoración de las viviendas

Para fijar una compensación entre las viviendas, es importante contar con una valoración fiable de ambos inmuebles. Las partes pueden recurrir a una tasación profesional para conocer su valor y tomar una decisión con más información.

Si alguna de las partes necesita financiación hipotecaria, la entidad financiera podrá exigir una tasación homologada del inmueble que vaya a servir de garantía para el préstamo.

¿Qué ocurre si las viviendas tienen diferente valor?

Cuando las viviendas tienen distinto valor, las partes pueden acordar una compensación económica para equilibrar la operación. Si además existe una parte relevante en dinero, la calificación jurídica de la operación dependerá de las circunstancias y de la intención de las partes, conforme a las reglas previstas en el Código Civil¹.

Firma e inscripción de la permuta

La permuta puede formalizarse mediante escritura pública ante notario, en la que se recogen las condiciones del intercambio y, en su caso, la compensación económica acordada. Una vez cumplidas las obligaciones que correspondan, las nuevas titularidades pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Permuta de casa por piso: ¿es posible?

Realizar una permuta de casa por piso es posible. La ley no exige que los inmuebles tengan las mismas características, superficie o ubicación. Las partes pueden acordar las condiciones del intercambio y, cuando sus valores sean diferentes, establecer una compensación económica para equilibrar la operación.

Al evaluar el cambio, conviene calcular la diferencia entre las cargas tributarias de cada inmueble frente a los habituales gastos de comprar una vivienda de segunda mano para prever el presupuesto necesario antes de acordar la compensación económica.

Permuta de viviendas con hipoteca: ¿cómo gestionar la deuda?

Si una de las viviendas tiene una hipoteca pendiente, la permuta requiere revisar tanto la titularidad del inmueble como la deuda asociada. La hipoteca no cambia automáticamente de deudor por el hecho de transmitir la vivienda: cualquier sustitución del prestatario requiere la autorización de la entidad financiera¹.

En función de las circunstancias, pueden plantearse distintas alternativas, como mantener y asumir la financiación existente con autorización de la entidad, cancelar el préstamo pendiente o formalizar una nueva financiación. Si alguno de los inmuebles tiene cargas pendientes, será necesario revisar cómo afectan a la operación y coordinar su resolución antes de formalizar la permuta.

Cambio de titular de la hipoteca

Consiste en solicitar un cambio de deudor, de forma que el nuevo propietario pueda asumir el préstamo hipotecario existente, siempre que la entidad financiera lo autorice y se cumplan sus requisitos de solvencia.

Solicitar una nueva hipoteca

Si se prefiere saldar las deudas previas y reestructurar la financiación desde cero, ambas partes pueden cancelar el saldo pendiente al pedir una hipoteca nueva adaptada a sus ingresos actuales.

Gastos y aspectos económicos de una permuta de vivienda

Una permuta de vivienda puede generar distintos gastos e implicaciones económicas para las personas que intervienen en la operación. El importe dependerá de factores como el tipo de vivienda, su ubicación, la situación jurídica de los inmuebles y las condiciones de la operación.

Antes de formalizarla, conviene tener en cuenta los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, financiación y otros costes asociados a la transmisión, además de consultar las obligaciones fiscales que puedan corresponder en cada caso.

La tributación puede variar según las características de los inmuebles, las circunstancias de las partes y la comunidad autónoma. Por eso, para conocer el tratamiento fiscal concreto de una permuta, es recomendable consultar la información oficial y, cuando sea necesario, contar con asesoramiento especializado.

Para entender mejor los costes que pueden acompañar a una operación de vivienda, puedes consultar también nuestra guía sobre los gastos al comprar una vivienda.

Y, si se trata de una vivienda nueva, puedes conocer más sobre la tributación aplicable en nuestra guía sobre cuánto es el IVA de una vivienda.

Ventajas y aspectos a valorar de las permutas de casas

A la hora de tomar una decisión, evaluar los pros y los aspectos a valorar permite analizar la viabilidad de la operación con criterio:

• Ventajas: puede evitar tener que coordinar primero la venta de una vivienda y después la compra de otra, y puede facilitar el cambio de vivienda cuando ambas partes tienen necesidades compatibles.
• Aspectos a valorar: encontrar una vivienda y una persona con intereses compatibles puede ser difícil, y la operación requiere analizar previamente la valoración de ambos inmuebles, su situación jurídica, la fiscalidad y, si existe una hipoteca, las condiciones de la financiación.

En definitiva, la permuta puede ser una alternativa para cambiar de vivienda cuando las necesidades de ambas partes encajan. Antes de tomar una decisión, conviene valorar los inmuebles, revisar sus posibles cargas y conocer los gastos y las condiciones de financiación de la operación.

Preguntas más frecuentes sobre las permutas

¿Se puede hacer una permuta de viviendas entre particulares?

Sí. Dos particulares pueden acordar el intercambio de sus viviendas, fijando las condiciones y, si procede, una compensación económica.

¿Se puede hacer una permuta si una vivienda tiene hipoteca?

Sí, pero la transmisión de la vivienda no cambia automáticamente el deudor del préstamo. Si se quiere que el nuevo propietario asuma la hipoteca, será necesaria la autorización de la entidad financiera.

¿Es posible permutar una casa por un piso?

Sí. La permuta no exige que los inmuebles tengan las mismas características, superficie o ubicación. Lo importante es que ambas partes acuerden el intercambio y las condiciones económicas.

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¹Código Civil, artículos 1446 y 1538