Si tienes una hipoteca, es fácil que en algún momento te hayas planteado realizar una amortización anticipada de la misma. En otras palabras, adelantar parte el importe de la hipoteca e incluso pagar el total antes de tiempo.

La principal ventaja de amortizar anticipadamente la hipoteca es que ahorrarás dinero en intereses, tanto si decides amortizar cuota como si te decantas por amortizar plazo.

La mala noticia es que puedes tener que pagar una comisión por amortización anticipada.

En qué consiste la comisión por amortización anticipada

Esta comisión supone es un dinero que hay que abonar al banco en caso de adelantar parte del importe de la hipoteca e incluso el total. En el primer caso, se habla de amortización parcial y en el segundo, de amortización total o cancelación del préstamo.

En ambos casos, esta comisión se calcula como un porcentaje del capital que se adelanta del préstamo.

  • A partir de ahí, la comisión por amortización anticipada de la hipoteca puede variar dependiendo del tipo de adelanto que hagas. Con la Hipoteca Open, por ejemplo, no tendrás que pagar comisión de amortización parcial ni comisión por subrogación (cambiar la hipoteca de banco) o de apertura.
  • ¿Y en el caso de amortización total? La comisión de amortización de la hipoteca varía en función del tipo de préstamo. Y es que no es lo mismo una hipoteca a tipo fijo que una a tipo variable. Así lo establece incluso la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
    • Para la Hipoteca Open a tipo fijo, esta comisión por amortización total es de un 2 % del capital reembolsado anticipadamente si el reembolso se produce durante los primeros 10 años de hipoteca y de un 1,5 % cuando el reembolso se produzca durante el resto de vida del préstamo.
    • En el caso de la Hipoteca Open a tipo variable, la comisión es de un 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente si el reembolso se produce durante los tres primeros años de vida del préstamo.
    • En el caso de la Hipoteca Open Mixta, la comisión por amortización total es de un 2% del capital reembolsado anticipadamente si el reembolso se produce durante los diez primeros años de vida de la hipoteca; si el reembolso se produce pasados los diez primeros años de hipoteca, la comisión será del 0%.

Para los tres tipos de hipotecas, el importe de la comisión tendrá como límitela pérdida financiera que, en su caso, pueda sufrir Openbank.

Cuál es el máximo de la comisión por adelantar la hipoteca

La comisión por amortización ha ido variando a lo largo de los años con los sucesivos cambios legislativos. La última reforma del sector a través de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario limita esta comisión a los siguientes porcentajes:

  • Hipotecas variables: la entidad bancaria puede optar por aplicar una comisión del 0,25 % del capital reembolsado si el reembolso se produce durante los primeros tres años de vigencia del préstamo o del 0,15 % del capital reembolsado si éste se produce durante los cinco primeros años de vigencia del préstamo.
  • Hipotecas fijas: 2 % del capital reembolsado anticipadamente si éste se ha producido dentro de los primeros 10 años de vigencia de la hipoteca y 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente si el reembolso se produce pasados los 10 primeros años.

Estos límites en la comisión por amortización hipotecaria, que a su vez no podrán superar el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco, son obligatorios para cualquier nueva hipoteca que se firme. ¿Y para las anteriores a 2019? Para esos préstamos se aplica la normativa vigente en el momento de la firma, que hasta 2007 no establecía ningún tipo de límite en las comisiones por amortización de la hipoteca.

En 2007, la Ley 41/2007 ya ponía coto a esta comisión, que pasó a denominar comisión por desistimiento. En concreto, establecía que el máximo a cobrar era de un 0,5 % del capital reembolsado anticipadamente si el reembolso se producía durante los 5 primeros años de la hipoteca y un 0,25 % del capital reembolsado si el reembolso se producía a partir del quinto año.

Esta ha sido la evolución de la compensación por desistimiento y la comisión por amortización anticipada, una de las que más pasa desapercibida hasta que llega el momento de adelantar parte de la hipoteca.


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