Adquirir una vivienda de segunda mano conlleva una serie de gastos que se han de tener presentes en el momento de calcular el dinero que necesitamos para afrontar esta operación. Eso sí, no todos corren por parte del comprador, ya que el vendedor también tiene que pagar una serie de gastos. A continuación, explicamos cuáles son los gastos de comprar una vivienda de segunda mano.
¿Cuáles son los gastos al comprar una vivienda de segunda mano?
Cada paso en el proceso de compra de un inmueble está acompañado de costes adicionales que se suman al precio de venta y que pueden encarecerlo más de lo que en primera instancia podríamos pensar. Y es que al calcular los gastos de adquirir una vivienda de segunda mano hay que tener presentes los siguientes:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El más importante de todos es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual se aplica a las compraventas de viviendas de segunda mano y varía según la comunidad autónoma en la que se realice la transacción1. En la mayoría de los casos, el porcentaje a aplicar puede oscilar entre el 4 % y el 10 % del valor de mercado que publica el catastro2. No obstante, si el valor declarado, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible2. Cabe señalar que, al comprar una vivienda de primera mano (primera entrega de vivienda por el promotor) se tributa por el IVA, y si es de segunda mano, esto es, entre particulares, se tributa por el ITP. El obligado al pago de este impuesto es quien adquiere el inmueble y debe de pagarlo en el plazo de 30 días desde la fecha de la compraventa3.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se paga anualmente y que grava la titularidad de los bienes inmuebles según su valor catastral4. En el caso de la compraventa de un inmueble, el obligado al pago del impuesto es quien sea el titular a 1 de enero del año natural en curso, aunque puede darse el caso de que comprador y vendedor lleguen a un acuerdo y paguen la parte del año en el cual cada uno de ellos ha sido propietario5.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la escritura de compraventa y la de hipoteca (cuando la haya), y supone entre un 0,5 % y el 2 %6 del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda.
Gastos notariales
Para poder llevar a cabo una operación de este tipo, será necesaria la participación de una notaría que eleve a público la operación y gestione los aranceles notariales. Los aranceles notariales están regulados por el Estado, en el Arancel de los Notarios lo que significa que existen unos precios fijados para cada uno de los servicios contratados y que, por lo tanto, por un mismo servicio, todos los notarios cobran lo mismo, aunque pueden hacer algún descuento. El gasto se calcula teniendo en cuenta la cuantía de la compra y el número de copias de la escritura. El comprador deberá abonar los gastos de la primera copia y los demás posteriores a la venta, y el vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa.
Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
La escritura de compraventa debe de ser registrada en el Registro de la Propiedad correspondiente una vez firmada ante notario, si quieres tener una garantía jurídica frente a terceros. Al inscribirla, se hace constar públicamente que el comprador es el dueño del inmueble y que nadie puede reclamarlo ni disponer de él sin su consentimiento.
Gestoría
La gestoría no es un gasto obligatorio, pero sí recomendable. Se encarga de realizar las gestiones en el Registro de la Propiedad y en Hacienda a la hora de liquidar los impuestos. Los honorarios que cobran son libres.
En caso de solicitar una hipoteca, además, habría que añadir los gastos derivados de su formalización, así como los gastos de la tasación de la vivienda. Estos últimos tendría que pagarlos la persona que solicite la hipoteca.
En definitiva, a los impuestos asociados a comprar una vivienda de segunda mano en España hay que añadirle otros gastos que pueden descuadrar las cuentas del comprador en caso de no tenerlos presentes. De ahí que uno de los principales consejos antes de comprar una vivienda de segunda mano sea saber exactamente el dinero que hay que destinar.
Gastos que corresponden al vendedor
Apuntados los gastos asociados a la compra de una vivienda de segunda mano, también hay que comentar los que corresponden al vendedor. En este caso, la persona que pone en venta el inmueble habrá de correr con los siguientes gastos:
- Los correspondientes al otorgamiento de la escritura de venta.
- Los relativos a la cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas, si las hubiera.
- La plusvalía municipal (impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana).
- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- El certificado de eficiencia energética. No tiene un coste fijo, ya que su precio está liberalizado y cada profesional que realiza la certificación elige sus propias tarifas.
Ahora que ya lo sabes, no te olvides de prever estos gastos al comprar una vivienda de segunda mano.
1Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP? | Ministerio de Hacienda
2Artículo 10 Ley ITP
3Quién paga el ITP
4Impuesto de Bienes Inmuebles | figroup5Quién paga el IBI de una compraventa
6Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentos – Normas Autonómicas
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