Si estás pensando en comprar una vivienda, antes de hacerlo es importante que hagas cuentas sobre los gastos de la compra de la casa por un lado y lo que te costará mantenerla por otro. Además de posibles reparaciones y de la comunidad de propietarios, también tendrás que hacer frente a los impuestos. El más importante (y caro) es el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

¿Qué es y cómo se cambia la domiciliación del IBI?

El IBI es un impuesto que se paga cada año a los ayuntamientos y que grava la titularidad de cualquier inmueble. En otras palabras, es un impuesto que se paga por el simple hecho de tener casa, incluso si está vacía, y cuya gestión depende de los ayuntamientos.

Este impuesto se aplica a todos los inmuebles, ya sean pisos, casas, locales e incluso garajes. Existen algunas excepciones como los inmuebles del Estado, comunidades autónomas o los usados por gobiernos extranjeros, que están exentos de pagar el IBI.

Este impuesto puede domiciliarse. Si es tu caso, pero necesitas cambiar la domiciliación del IBI, es decir, modificar los datos bancarios, ten en cuenta que deberá hacerlo el titular de la cuenta bancaria como prefiera; a través de la web del ayuntamiento al que corresponda el inmueble, según el procedimiento que establezca cada ayuntamiento (por teléfono, de manera presencial…).

¿Cómo se calcula el IBI?

El IBI se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda. Este valor catastral puede cambiar en cada municipio, pero no los criterios que se usan para determinarlo. Estos criterios los marca la Dirección General del Catastro1, y son:

  • La localización del inmueble. Es decir, dónde está situado y sus circunstancias urbanísticas.
  • El coste de ejecución material de las construcciones.
  • Los impuestos sobre la construcción, la calidad o el uso.
  • El valor de mercado de la vivienda.
  • La antigüedad del edificio.
  • Los gastos de producción y beneficios de la promoción de la vivienda.

Sobre el valor catastral, cada ayuntamiento puede aplicar un coeficiente de entre el 0,4 % y el 1,3 % para los inmuebles urbanos. Este coeficiente varía en función del tipo de inmueble.

A modo de ejemplo, para calcular el IBI de un piso con un valor catastral de 100.000 € situado en Madrid, habría que multiplicar esa cifra por el coeficiente para estos inmuebles (en el caso en que no fuese aplicable ningún coeficiente reductor), que es del 0,510 %. El resultado del cálculo del IBI para este caso sería de 382,5 €, que es lo que esa vivienda pagará de IBI.

Sobre esta fórmula general se pueden aplicar también una serie de bonificaciones y reducciones. Las tres más importantes son para:

  • Viviendas de protección oficial, que pueden aplicar una bonificación del 50 % los tres primeros años.
  • Bienes rústicos de cooperativas agrarias, que tienen derecho a una bonificación del 95 %.
  • Bonificaciones especiales para determinados casos como las familias numerosas.

A esto se añaden los descuentos que algunos ayuntamientos, aplican si domicilias el recibo para facilitar el cobro del IBI (como por ejemplo en Madrid y Barcelona).

¿Quién tiene que pagar el IBI?

Esta es una de las cuestiones en torno al IBI que más dudas genera. Como norma general, el IBI debe abonarlo el propietario de la vivienda a 1 de enero, aunque el tributo se pague más tarde, que es lo habitual.

La traducción es que, ante la duda sobre quién paga el IBI en la compra-venta de un inmueble, si el comprador o el vendedor, la respuesta es que normalmente será el vendedor, que suele ser el propietario del inmueble a 1 de enero.

Además, desde un punto de vista legal, deberá abonar el IBI entero, no solo la parte proporcional al tiempo que la casa ha sido suya. Sin embargo, es habitual alcanzar un acuerdo entre ambas partes para sumarlo al precio de compra, aunque esto no afectará al dinero que puedes pedir de hipoteca.

¿Quién paga el IBI en un alquiler?

Legalmente, el propietario es quien debe abonar el impuesto. De hecho, es uno de los gastos que puede deducir en la renta por el alquiler que cobra a la hora de calcular su ganancia fiscal.

¿Cuándo se paga el IBI?

El IBI es un impuesto con carácter anual y cada ayuntamiento cuenta con su propio calendario de pago. En la mayoría, el plazo para pagar el IBI es entre el 1 de octubre el 30 de noviembre. Ante la duda, consulta con tu ayuntamiento.

Publicado el 1 de abril de 2022

1Dirección General del Catastro

Artículo publicado el 1 de abril de 2022