Quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca y has decidido cambiar de banco. Para hacerlo, tienes dos opciones: la subrogación de tu hipoteca o la cancelación y apertura de un nuevo préstamo hipotecario. ¿Qué te interesa más?

¿En qué consiste la subrogación de la hipoteca?

Consiste en llevar tu hipoteca a otro banco. Mantendrás el mismo préstamo, pero mejorando sus condiciones y en una nueva entidad. Al subrogar la hipoteca podrás mejorar el tipo de interés e incluso cambiar el tipo de hipoteca.

Esta operación tiene una serie de gastos como la notaría, gestoría, inscripción del cambio en el Registro de la Propiedad y una nueva tasación de la vivienda, además de la comisión por subrogación. Algunos tendrás que asumirlos tú y otros el banco.

¿Y la cancelación de la hipoteca?

El proceso de una cancelación es simple: firmas una nueva hipoteca y usas el dinero para cancelar la antigua.

Como la hipoteca es nueva, puedes cambiar y ajustar todo lo que quieras, desde los productos bonificados hasta el tipo de hipoteca.

Al cancelar el préstamo, tendrás que hacer frente a la comisión por amortización anticipada total, los gastos de gestoría por la cancelación registral de la hipoteca y a todos los gastos derivados del nuevo préstamo hipotecario.

Diferencias entre subrogación y cancelación

La ventaja de la cancelación es que puedes hacer una hipoteca a medida. Con una subrogación hay cosas que no podrás hacer, como ampliar el dinero del préstamo. A partir de ahí la gran diferencia entre subrogar o cancelar la hipoteca reside en el coste. En otras palabras, en los gastos que debes asumir con cada opción.

En una subrogación tendrás que pagar:

  • Comisión de subrogación, que dependerá del banco, del tipo de hipoteca y de cuándo firmases.
  • Tasación de la vivienda.
  • Los gastos de notaría, registro y gestoría correrían a cuenta del banco.

En una cancelación de hipoteca y firma del nuevo préstamo tendrás que pagar:

  • Comisión de cancelación.
  • Comisión de apertura, siempre que el banco la incluya. Con la Hipoteca Open no tendrás que preocuparte por ella1.
  • Gastos de gestoría por la cancelación registral de la hipoteca. Siempre que el banco de destino no asuma parte de los gastos, como ocurren en Openbank para hipotecas a tipo fijo o mixto hasta el 31 de octubre de 2021.
  • Tasación de la vivienda.

¿Es mejor subrogar o cancelar?

En términos generales, cambiar la hipoteca de banco es más económico que cancelarla y abrir una nueva, salvo que el banco asuma algunos de los gastos. Esto es precisamente lo que hacemos en Openbank, donde te damos el dinero para que puedas cancelar tu antigua hipoteca. Al cambiar tu hipoteca a tipo fijo o mixto a Openbank, mejoramos las condiciones de tu hipoteca actual y nos hacemos cargo de los gastos de notaría, gestoría y registro derivados de la cancelación del préstamo, hasta el 31 de octubre de 2021.

Además, también pagaremos los gastos de tasación y verificación registral necesarios para el nuevo préstamo siempre que las solicites y firmes el préstamo con nosotros2. Así, tú solo tendrás que elegir la hipoteca que mejor encaja contigo y ahorrar todos los meses.


1 Openbank no asumirá la posible comisión por la cancelación de tu hipoteca actual aunque ese importe lo podrás financiar con Openbank.

Con comisión por amortización total de:

  • En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo: 0,25% del capital reembolsado anticipadamente cuando se trate de un reembolso total y este se produzca durante los tres primeros años de la vida del préstamo.
  • En los contratos a tipo de interés fijo, o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo:
    • 2% del capital reembolsado anticipadamente cuando se trate de un reembolso total y éste se produzca durante los 10 primeros años de la vida del préstamo.
    • 1,5% cuando el reembolso total se produzca durante el resto de años de la vida del préstamo.

El importe de la comisión por estos conceptos tendrá como límite la pérdida financiera.

2 Openbank asumirá los gastos de tasación y verificación registral (nota simple) siempre que sean solicitados a través de Openbank y firmen finalmente el préstamo hipotecario con la entidad. Estos gastos serán abonados por el cliente, antes de su realización, procediendo Openbank a su devolución, tras la firma, cuando se realice la liquidación del expediente hipotecario.

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