¿Qué es una novación de hipoteca y qué permite cambiar?

Una novación de hipoteca consiste en modificar una o varias condiciones de un préstamo hipotecario durante su vigencia, manteniendo la financiación en la misma entidad.

Puede afectar, entre otros aspectos, al capital, al plazo, al tipo de interés, al sistema de amortización o a determinadas garantías. Estos cambios pueden influir en tu presupuesto familiar, pero la entidad estudiará la solicitud y decidirá si acepta las modificaciones propuestas.

¿Qué es una novación de hipoteca?

Una novación de hipoteca consiste en modificar una o varias condiciones de un préstamo hipotecario durante su vigencia, manteniendo la financiación en la misma entidad. Los cambios pueden afectar al capital, al plazo, al tipo de interés, al sistema de amortización o a determinadas garantías, e influir en tu presupuesto familiar. En todos los casos, la modificación requiere el acuerdo de la entidad.

¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación de una hipoteca?

Comprender la diferencia entre novación y subrogación ayuda a distinguir las distintas formas de modificar una financiación hipotecaria. También puede ser útil al valorar cómo elegir una hipoteca, teniendo en cuenta que la opción adecuada dependerá de las condiciones y necesidades de cada persona.

En una novación, las modificaciones se acuerdan con la entidad que ya concedió el préstamo. En una subrogación de hipoteca, otra entidad pasa a ocupar la posición del banco anterior. También existe la subrogación de deudor, mediante la que cambia la persona prestataria, siempre con la aceptación de la entidad.

Condiciones de una novación de hipoteca: ¿qué se puede cambiar?

Mediante una novación pueden proponerse distintos cambios, pero todos requieren el acuerdo de la entidad. Entre las condiciones que pueden modificarse están:

• El capital: aumentar el importe pendiente en los casos admitidos.
• El plazo: ampliar la duración del préstamo.
• El tipo de interés: modificar el tipo aplicado o su forma de cálculo.
• El sistema de amortización: cambiar determinadas reglas de devolución.
• Las garantías: modificar ciertas garantías personales o reales.
• Las personas titulares: incorporar o retirar titulares cuando la entidad lo autorice.

El banco analizará la solvencia, la viabilidad económica y las garantías antes de aceptar o rechazar la modificación.

Novación a hipoteca fija

Una novación puede utilizarse para modificar el tipo de interés, por ejemplo, al pasar de una hipoteca variable a una fija o mixta.

Para entender cómo puede afectar este cambio, conviene conocer las diferencias entre una hipoteca fija o variable. En una hipoteca fija, el tipo se mantiene durante el plazo pactado. En una hipoteca variable, las cuotas pueden cambiar según el índice de referencia, como el euríbor. En una hipoteca mixta, existe un periodo inicial a tipo fijo y otro posterior a tipo variable. Antes de aceptar el cambio, conviene comparar la nueva cuota, el plazo, la TAE, los gastos y el coste total del préstamo.

Novación de hipoteca por cambio de titular

También puede solicitarse un cambio en las personas responsables del préstamo. Esta modificación requiere la autorización expresa de la entidad, que volverá a analizar la solvencia y las garantías disponibles.

El banco puede rechazar el cambio o solicitar garantías adicionales, especialmente cuando se pretende liberar de la deuda a una de las personas titulares.

Novación de hipoteca por divorcio o separación

En caso de divorcio o separación, las partes pueden acordar que una persona se adjudique la vivienda y asuma el pago de la hipoteca. Sin embargo, ese acuerdo no libera automáticamente a la otra persona de la deuda frente al banco.

Para modificar la titularidad del préstamo y dejar a una de las partes fuera de la obligación de pago, es necesario el consentimiento de la entidad y la formalización del cambio correspondiente. El banco puede aceptar o rechazar la solicitud tras analizar la solvencia y las garantías de la operación.

Novación por fallecimiento de uno de los titulares

Cuando fallece una persona titular de una hipoteca, la deuda forma parte de la herencia. Los herederos suceden a la persona fallecida en los derechos y obligaciones derivados del préstamo.

Si se pretende que solo una de las personas herederas asuma la deuda y que las demás queden liberadas, será necesario el consentimiento de la entidad para modificar la titularidad.

¿En qué situaciones puede plantearse una novación?

Una novación puede plantearse cuando se quiere modificar el plazo, el tipo de interés, el capital, el sistema de amortización, las garantías o las personas titulares del préstamo.

Por ejemplo, ampliar el plazo puede reducir la cuota mensual, pero normalmente prolonga el pago de intereses y puede aumentar el coste total. Cambiar el tipo de interés también exige comparar las nuevas condiciones con las del contrato vigente.

Antes de plantear cualquier modificación, puede ser útil revisar el presupuesto familiar y comprobar cómo afectarían la nueva cuota, el plazo y los costes al conjunto de los gastos. La aceptación de la operación dependerá del análisis y de la política de cada entidad.

¿Cómo funciona una novación de hipoteca?

La persona titular puede plantear a la entidad la modificación de una o varias condiciones del préstamo. El proceso puede incluir estos pasos:

• Revisión del contrato: comprobar las condiciones vigentes y definir qué modificaciones se quieren proponer.
• Presentación de la solicitud: trasladar la petición a la entidad y aportar la documentación requerida.
• Análisis de la operación: el banco estudiará la solvencia, la viabilidad económica y las garantías.
• Comunicación de la decisión: la entidad podrá aceptar, rechazar o plantear condiciones diferentes.
• Formalización: cuando se alcanza un acuerdo, el cambio se documenta conforme a los requisitos legales y registrales aplicables.

¿Qué gastos tiene la novación de tu hipoteca y cómo calcularlos?

Los gastos de una novación de hipoteca dependen del tipo de modificación, del contrato y de la normativa aplicable. La operación puede incluir:

• Comisión de novación: puede cobrarse cuando esté prevista en el contrato y dentro de los límites legales. Cuando la modificación consiste únicamente en ampliar el plazo, la comisión no puede superar el 0,1 % del capital pendiente.
• Tasación: puede ser necesaria una nueva valoración del inmueble.
• Notaría, Registro y gestoría: su distribución dependerá de las características de la operación y de la normativa aplicable.
• Impuestos: el tratamiento fiscal puede variar según las condiciones modificadas.

Antes de formalizar el cambio, la entidad debe informar de las condiciones y los costes aplicables. Para valorar el efecto económico de una novación, conviene comparar:

• La cuota antes y después de la modificación.
• El plazo pendiente.
• El TIN y la TAE.
• Las comisiones y demás gastos.
• Los intereses totales previstos hasta el vencimiento.

La novación no debe confundirse con amortizar tu hipoteca, que consiste en devolver parte o todo el capital pendiente antes del plazo pactado. Tampoco son equivalentes estos costes a los gastos al comprar una vivienda, que se producen al adquirir el inmueble y responden a conceptos distintos.

La novación puede modificar determinadas condiciones de una hipoteca, pero su aprobación depende de la entidad y de las características de cada operación. Antes de valorar cualquier cambio, conviene revisar el nuevo plazo, la cuota, los gastos y el coste total del préstamo.

Preguntas frecuentes sobre la novación de la hipoteca

¿Cuándo se puede hacer una novación de hipoteca?

La novación puede plantearse durante la vigencia del préstamo. Para que se lleve a cabo, la entidad debe aceptar los cambios tras analizar la solvencia, la viabilidad económica y las garantías de la operación. Si se alcanza un acuerdo, deberá formalizarse conforme a los requisitos legales aplicables.

¿Cuánto tarda el banco en hacer una novación de hipoteca?

No existe un plazo único para completar una novación. La duración dependerá del cambio solicitado, de la documentación necesaria, del análisis de la entidad, de una posible tasación y de la formalización notarial y registral.

¿Quién paga los gastos de novación de una hipoteca?

La distribución de los gastos depende del tipo de modificación, del contrato y de la normativa aplicable. La persona prestataria puede tener que asumir la tasación y la comisión prevista en el contrato. Los costes notariales, registrales, de gestoría o fiscales dependerán de las características concretas de la novación. La entidad debe informar de estos costes antes de formalizar la operación.

¿Si hago una novación de la hipoteca puedo seguir desgravando?

Una novación no implica necesariamente la pérdida de la deducción por inversión en vivienda habitual, pero su tratamiento depende de que continúen cumpliéndose los requisitos del régimen transitorio. Con carácter general, esta deducción puede mantenerse para quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya tenían derecho a aplicarla conforme a la normativa. Si la novación amplía el capital, deberá distinguirse qué parte se destina a financiar la adquisición de la vivienda y qué parte responde a otras finalidades. Al tratarse de una cuestión fiscal individual, conviene consultar la información actualizada de la Agencia Tributaria.

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