Hipoteca compartida: qué es y cómo funciona

La hipoteca compartida es una alternativa cada vez más habitual para comprar viviendas. Con los precios tan elevados, este crédito permite que dos o más personas asuman en conjunto la titularidad, las obligaciones y la propiedad del inmueble. Es una opción útil para parejas, familiares o inversores, aunque conlleva riesgos que conviene conocer. Por eso, analizamos qué es una hipoteca compartida, cómo funciona y sus ventajas y desventajas. Además, vemos casos reales y explicamos cómosalir de una hipoteca compartida y los pasos para cambiarla de dos titulares a uno.

¿Qué es una hipoteca compartida?

Una hipoteca compartida es un préstamo hipotecario en el que dos o más titulares, asumen de forma solidaria el pago de las cuotas y comparten la propiedad del inmueble en un porcentaje acordado. Esto significa que:

• Todos figuran en la escritura del préstamo y en la escritura de compraventa.
• El banco puede reclamar toda la deuda a cualquiera de ellos si uno deja de pagar.
• Cada titular posee un porcentaje de la vivienda, que puede ser igual o distinto.

¿Cómo funciona una hipoteca compartida?

Su funcionamiento es similar al de cualquier hipoteca, aunque tiene particularidades:

1. Todos los titulares deben cumplir los requisitos para pedir una hipoteca que establezca cada banco: ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento…
2. Responsabilidad solidaria: si uno no paga, el banco se lo puede pedir al otro.
3. La cuota se paga normalmente desde una cuenta conjunta, ya que es lo habitual cuando hay varios titulares. En general, las entidades requieren que la cuenta de cargo tenga exactamente los mismos titulares que la hipoteca.
4. El porcentaje de propiedad se recoge en la escritura. Es habitual un 50/50, pero se puede ajustar según la aportación de cada uno.

Para calcular la cuota total de la hipoteca, se puede utilizar un simulador como el de Openbank. Este tipo de herramientas muestra el importe mensual aproximado de la hipoteca completa. A partir de esa cifra, cada persona puede estimar qué parte asumiría en función del porcentaje que haya acordado.

Ventajas de una hipoteca compartida

A su vez, una hipoteca compartida ofrece beneficios muy interesantes:

• Más capacidad de endeudamiento. Al sumar los ingresos de varias personas, es más fácil cumplir los criterios del banco para obtener la financiación.
• Cuota adaptada al importe total. Las condiciones de la hipoteca dependen de los precios públicos de cada entidad. En general, el importe solicitado puede influir en el tipo aplicable, pero no el perfil financiero individual de cada titular.
• Reparto de los gastos iniciales. Los titulares pueden dividir entre ellos los gastos asociados a la compraventa, como los de notaría o los impuestos correspondientes. En cambio, los gastos vinculados a la formalización de la hipoteca son asumidos por la entidad, según la normativa vigente.
• Acceso a viviendas de más valor sin comprometer la estabilidad financiera individual.
• Adecuada para invertir. Permite que varios inversores adquieran un inmueble, lo alquilen y compartan la rentabilidad.

Hipoteca individual vs hipoteca compartida

Así que, en comparación con una individual, la hipoteca conjunta o compartida aporta ventajas concretas, como son las que recogemos en esta tabla:

Inconvenientes y riesgos a tener en cuenta

Eso sí, también hay riesgos que debes conocer y estudiar con detenimiento. Principalmente:

• Responsabilidad solidaria. Si uno deja de pagar, el banco le reclamará el dinero al otro.
• Conflictos en caso de ruptura. La hipoteca compartida en una separación es uno de los escenarios más problemáticos, ya que suele haber disputas con los pagos y la propiedad.
• Dificultad para vender. Ningún copropietario puede vender su parte sin consentimiento del otro (salvo que así se resuelva por vía judicial).
• Complejidad para salir de la hipoteca compartida. Normalmente, exige un acuerdo, tener solvencia y gastos de novación o subrogación.
• Impacto en el historial crediticio. Los impagos afectan a todos los titulares.

En una hipoteca compartida sin matrimonio, si la pareja rompe y no hay acuerdo, la situación puede bloquearse durante bastante tiempo.

Tipos de hipotecas compartidas

En cualquier caso, hay varios tipos de hipotecas compartidas, como te explicamos.

Hipoteca compartida entre cónyuges

Es la más habitual. Matrimonios o parejas de hecho piden juntos el préstamo para comprar su vivienda habitual. Aquí, es fácil justificar ingresos y estabilidad, pero si hay separación o divorcio, se debe llegar a un acuerdo sobre la vivienda y el préstamo.

Hipoteca compartida entre familiares

Común entre padres e hijos, hermanos o familiares que desean comprar (o ayudar a comprar) una vivienda. En este caso, es importante dejar claro por escrito si se trata de una ayuda, un préstamo o una copropiedad real.

Hipoteca compartida para vivienda de inversión

Dos o más personas se unen para adquirir un inmueble que se destinará al alquiler. Para este supuesto se recomienda un contrato privado de hipoteca compartida en el que figure quién gestiona el alquiler, cómo se reparten gastos y beneficios, etc. También hay que declarar los ingresos por arrendamiento según los porcentajes de propiedad.

Hipoteca compartida con aportación parcial de cada titular

Es frecuente cuando uno aporta más que otro. Imagina una pareja en la que uno tiene 30.000 € y el otro 10.000 €. Se pueden definir porcentajes del 70 % y 30 % de propiedad, aunque ambos respondan del total.

¿Qué debes saber antes de firmar una hipoteca compartida?

Sea cual sea el tipo de hipoteca conjunta, es importante tener en cuenta algunos aspectos clave:

• Solvencia presente y futura de los titulares.
• Cláusulas del préstamo: interés, comisiones, amortización, etc. Si las desconoces, infórmate sobre cómo pedir una hipoteca.
• Coste total de la operación: además de la cuota hipotecaria, es necesario disponer de fondos propios suficientes para cubrir la entrada y cualquier importe no financiable, así como los gastos notariales e impuestos asociados a la compraventa.
• Qué ocurriría ante una ruptura, fallecimiento o desacuerdo grave.
• Seguro de vida asociado al préstamo para cubrir imprevistos.

Al mismo tiempo, redacta un contrato privado de hipoteca compartida que incluya:

• Porcentaje de aportación y propiedad.
• Derecho preferente de adquisición entre titulares.
• Procedimiento para vender.
• Responsabilidad por impagos.
• Qué ocurre ante una separación o cambio laboral.

También puede resultar útil contar con un contrato privado de hipoteca compartida en el que se detallen aspectos como los porcentajes de aportación y propiedad, el procedimiento de venta o la responsabilidad interna por impagos. Es importante recordar que este tipo de acuerdos solo regulan la relación entre los titulares: ante un impago, la entidad no tiene en cuenta lo pactado en ese contrato privado, ya que todos los firmantes de la hipoteca responden de forma solidaria frente al banco.

¿Cómo cambiar una hipoteca de dos titulares a uno?

Precisamente y como hemos adelantado, en divorcios, separaciones o decisiones personales es habitual querer cambiar la hipoteca de dos titulares a uno. ¿Se puede? Sí. ¿Cómo? Con una novación o subrogación, siempre que haya autorización del banco.

Los pasos para cambiar una hipoteca de dos titulares a uno son:

1. Llegar a un acuerdo entre las partes. Uno asume la totalidad del préstamo y la propiedad.
2. Analizar la solvencia del nuevo titular único. El banco verifica que éste puede asumir la deuda.
3. Firmar la novación hipotecaria. Es decir, modificar el número de titulares.
4. Compensar económicamente. Normalmente, el titular que sale recibe el valor correspondiente a su parte.
5. Abonar gastos de notaría, registro, tasación (en algunos casos) y la comisión de novación (si aplica).

En definitiva, la hipoteca compartida facilita el acceso a una vivienda o inversión conjunta, aunque implica una responsabilidad importante. Antes de firmarla, analiza la solvencia de los titulares, prevé otros escenarios y deja todo por escrito. Con planificación y buenos recursos, tomarás una decisión fiable y segura. Por eso, te invitamos a seguir explorando nuestro espacio de educación financiera y encontrar más información sobre temas financieros que te interesen.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas compartidas

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca compartida y una hipoteca individual?

• En la hipoteca individual, una sola persona asume la deuda y la propiedad.
• En la hipoteca compartida, varias personas asumen la responsabilidad solidaria y comparten la vivienda.

¿Qué pasa si uno de los copropietarios quiere vender su parte?

Debe obtener el consentimiento del resto. Si no hay acuerdo, puede acudir a un procedimiento judicial de extinción de condominio, con:

• Gastos legales.
• Posible venta en subasta pública.
• Pérdida de control del proceso.

¿Es recomendable tener una hipoteca compartida sin estar casados?

Es posible, pero hay que tomar precauciones adicionales:

• Firmar un contrato privado de hipoteca compartida.
• Acordar qué ocurre ante una ruptura.
• Establecer por escrito todo: aportaciones, acuerdos de venta y reparto de gastos.

¿Qué hacer si heredo una hipoteca compartida?

Heredar una hipoteca compartida supone responder a la deuda en el porcentaje correspondiente. En esa situación, tienes varias opciones:

• Mantener la hipoteca con los otros titulares.
• Vender la parte heredada (con permiso del resto).
• Negociar una novación para modificar titulares.
• Renunciar a la herencia si no es viable asumir la deuda.