Todas las diferencias entre un terreno urbano y urbanizable
Si vas a invertir en suelo o si quieres construir una vivienda, es vital que conozcas las diferencias entre terreno urbano y urbanizable. Aunque puedan parecer conceptos similares, no lo son.
El cómo esté clasificado cada uno influye directamente en el uso que le puedes dar, en los costes de urbanización, en su edificabilidad o en la financiación que puedes solicitar. Así que, para evitar riesgos y valorar correctamente cada oportunidad, debes saber qué es cada uno.
¿Qué es un terreno urbano?
Por un lado, los terrenos urbanos son los que ya están integrados en la trama urbana de un municipio. Normalmente, tienen los servicios e infraestructuras necesarios para poder edificar de forma inmediata.
Definición según la normativa urbanística
La legislación urbanística española (compuesta para este caso por la Ley del Suelo1y la normativa autonómica correspondiente) considera suelo urbano al que cumple una o varias de estas condiciones:
- Está consolidado por la edificación y forma parte de un núcleo urbano.
- Dispone de:
- Accesos rodados y calles asfaltadas.
- Red de abastecimiento de agua potable.
- Alcantarillado y evacuación de aguas residuales.
- Suministro eléctrico y alumbrado público, y, en muchos casos, telecomunicaciones.
- Está incluido como urbano en el planeamiento urbanístico municipal, como el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana).
En otras palabras, es el terreno en el que ya se puede construir según la normativa y para el que no es necesario ejecutar grandes obras de urbanización previas. También se le suele llamar terreno urbano consolidado.
| Ejemplo: si compras una parcela en un barrio ya formado y con servicios, podrás pedir directamente la licencia de obra sin asumir costes adicionales de urbanización. |
¿Qué significa suelo urbano no consolidado?
Precisamente, la normativa de suelo urbano distingue entre consolidado y no consolidado.
El término suelo urbano no consolidado se refiere a terrenos clasificados como urbanos, pero que necesitan actuaciones urbanísticas adicionales para que sean edificables. O sea, que suelen requerir:
- Cesión de parte del terreno al ayuntamiento (viario o zonas verdes).
- Reparcelaciones o ajustes en la distribución de parcelas.
- Ejecución de obras de urbanización complementarias (ampliación de redes, apertura de viales…).
Es frecuente en zonas donde se está renovando el tejido urbano o donde el planeamiento ha modificado usos.
En la práctica, un suelo urbano no consolidado puede estar dentro de la ciudad, pero no permite construcciones hasta que se ejecuten esas actuaciones. Por eso, su precio suele ser menor que el de uno consolidado, aunque mayor que el de un terreno urbanizable.
¿Qué es un terreno urbanizable?
Por su parte, el suelo urbanizable es el que no forma parte del núcleo urbano actual, pero que el planeamiento municipal valora como susceptible de convertirse en urbano mediante actuaciones previas.
Dicho de otro modo, es un suelo que se podrá urbanizar en el futuro, pero que no está listo para construir de inmediato.
| Ejemplo:un municipio prevé la expansión de la ciudad hacia una zona agrícola. Esa zona se clasifica como suelo urbanizable sectorizado, pero exige un plan parcial, reparcelaciones y obras de urbanización antes de edificar. |
Tipos de terreno urbanizable
El planeamiento divide el suelo urbanizable en distintas categorías según el tipo de uso.
Terreno urbanizable residencial
Es el destinado a construir viviendas unifamiliares, chalets o edificios residenciales. Suele ser la opción elegida por promotores o particulares que quieren desarrollar nuevas zonas habitables.
Terreno urbanizable industrial
Está pensado para la construcción de naves, almacenes o polígonos industriales. Un caso habitual es el de un ayuntamiento que recalifica un área próxima a una carretera principal para favorecer la implantación de empresas.
Terreno urbanizable mixto
Es el que combina usos residenciales, comerciales o de oficinas. Es muy típico en desarrollos urbanos más complejos, como nuevos barrios con viviendas, áreas verdes y espacios de negocio.
Diferencias entre terreno urbano y urbanizable
Una vez explicado cada concepto, vamos a compararlos. Para comprender completamente la diferencia entre terreno urbano y urbanizable, conviene analizar elementos legales, económicos y urbanísticos. En esta tabla las recogemos:
Característica | Terreno urbano | Terreno urbanizable |
|---|---|---|
| Estado | Listo para construir | Necesita urbanizar |
| Infraestructuras | Completas | Pendientes |
| Licencias | Disponibles y con régimen jurídico | No disponibles hasta urbanizar |
| Costes | Más altos, pero sin gastos extra | Menor precio, pero con costes de urbanización (viales, acometidas, instalación) |
| Riesgo | Bajo | Medio-alto (depende del planeamiento del ayuntamiento) |
| Plazo de edificación | Corto (semanas) | Largo (3-15 años) |
A grandes rasgos, la diferencia entre terreno urbano y urbanizable está en su grado de desarrollo: el primero ya es apto para construir y el segundo conlleva actuaciones previas.
¿Cómo saber si un terreno es urbano o urbanizable?
A su vez, para saber si una parcela es urbana, urbanizable (o, incluso, terreno rústico urbanizable):
- Consulta el PGOU, que es municipal y depende de cada ayuntamiento.
- Solicita un certificado urbanístico también en el ayuntamiento.
- Revisa el catastro para saber el valor catastral del inmueble.
- Comprueba si hay planes parciales, reparcelaciones o cargas de urbanización.
- Pide asesoramiento técnico o jurídico.
Suelo no urbanizable: ¿por qué es importante conocerlo?
Aunque el foco se ponga sobre suelo urbano y urbanizable, existe el suelo no urbanizable, normalmente rústico o protegido. Es el que no deja edificar viviendas, salvo excepciones muy concretas (como construcciones agrícolas justificadas).
| Ejemplo: un suelo en las afueras de Mallorca, podría ser terreno rústico urbanizable. El certificado urbanístico te confirmará si es apto para edificar en el futuro o si es rústico protegido. |
Ventajas y desventajas de cada tipo de terreno
Más allá de las diferencias entre terreno urbanizable y terreno urbano, se pueden contraponer sus principales características en términos de ventajas y desventajas.
Terreno urbano
Ventajas:
- Construcción inmediata en suelo urbano consolidado.
- Menos riesgos administrativos.
- Infraestructuras y servicios ya disponibles.
- Tiene más demanda y ofrece más liquidez en caso de venta.
Desventajas:
- Precio más alto.
- Menor flexibilidad, ya que el entorno está consolidado.
Terreno urbanizable
Ventajas:
- Precio más accesible.
- Más potencial para grandes proyectos residenciales o industriales.
- Mayor margen de revalorización a futuro.
Desventajas:
- Plazos largos y trámites complejos.
- Costes de urbanización a cargo del propietario o promotor.
- Dependencia total del planeamiento municipal.
Elegir el terreno adecuado según tus objetivos
Ahora bien, la elección entre uno u otro tipo de suelo dependerá de las características del proyecto y de las necesidades que se quieran cubrir:
- En el caso de una vivienda particular, la licencia de obra del suelo urbano consolidado suele tramitarse más rápidamente.
- En inversiones a largo plazo, un terreno urbanizable suele mostrar mayor revalorización, aunque también con más riesgo.
- En proyectos industriales, se suele optar por suelo urbanizable industrial para el que ya exista un plan aprobado.
- En desarrollos residenciales ambiciosos, el suelo urbanizable sectorizado se valora porque cuenta con planes más avanzados que reducen tiempos y costes.
En cualquier caso, antes de adquirir un terreno, sea del tipo que sea, resulta útil revisar los pasos básicos sobre cómo se suele comprar una casa.
En resumen, conocer las diferencias entre terreno urbano y urbanizable es esencial al valorar inversiones inmobiliarias. Sobre el suelo urbano se construye de forma casi inmediata. En cambio, el urbanizable exige procesos previos más largos y complejos, pero también presenta oportunidades más rentables. Por eso, analizar el planeamiento, entender los costes y asesorarte bien es vital a la hora de elegir el terreno.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para comprar un terreno urbano?
Generalmente, tendrás que pedir:
- Nota simple registral.
- Certificado urbanístico municipal.
- Plano catastral actualizado.
- Informe de cargas (servidumbres, afecciones…).
- Condiciones de edificabilidad y normativa aplicable.
Si necesitas financiación, tendrás que saber también cómo solicitar hipotecas para terrenos.
¿Qué revisar antes de comprar un terreno urbano?
Antes de firmar la compra, comprueba:
- Que el terreno es realmente urbano y consolidado.
- Que no existen costes de urbanización pendientes.
- La edificabilidad permitida.
- La situación jurídica (cargas, litigios, servidumbres…).
- La disponibilidad de suministros.
Por ejemplo, en muchos municipios, hay solares urbanos que aún tienen con acometidas eléctricas individuales. Esto puede retrasar meses una obra si no se revisa previamente.
¿Qué es el suelo urbanizable sectorizado?
Es el suelo urbanizable para el que ya existe un ámbito delimitado y un plan parcial en elaboración o aprobado. Está más cerca de convertirse en urbano.
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