Firmar una hipoteca supone destinar los ahorros a pagar la cuota hipotecaria durante un largo periodo de tiempo. Por este motivo la duración de la hipoteca es importante, porque cuantos más años se prolongue, mayor será la cantidad de intereses que tienes que pagar. Sin embargo, al amortizar tu hipoteca existe la posibilidad de reducir los intereses totales si haces amortizaciones parciales de capital para disminuir la deuda.

La cuestión es cuándo y cómo te interesa amortizar la hipoteca para que sea rentable.

Un tipo de interés bajo reduce el ahorro de los intereses

Decidir cuándo y cómo hacer una amortización de hipoteca depende de distintas variables. En principio, en un entorno de tipos bajos como en el que ahora nos encontramos, con una hipoteca a tipo de interés variable referenciada al euríbor, el ahorro de intereses totales que puedes conseguir si amortizas hipoteca será menor.

Con una hipoteca de 150.000€ con un tipo de interés del 0,5% durante 25 años pagarías unos intereses totales de 9.601€. Si amortizas 5.000€ los intereses totales se reducirían a 9.281€, por lo tanto, el ahorro sería de 320€.

Mientras que, con una hipoteca de 150.000€, si el tipo de interés está en el 1%, abonarías 19.592€ de intereses totales que se reducirían a 18.939 € al amortizar 5.000€. Como ves te ahorrarías el doble de intereses, 653€ con un tipo de interés mayor.

Reducir el plazo aumenta el ahorro de los intereses

Al amortizar parcialmente el préstamo hipotecario tienes dos opciones: rebajar la cuota o reducir el plazo, es decir, acortar la duración de la hipoteca. Si decides destinar la amortización del capital a reducir la cuota conseguirás una cuota más baja lo que mensualmente hará que tus ahorros aumenten. Sin embargo, los intereses totales se reducirán más si optas por reducir el plazo.

En el caso de la hipoteca de 150.000€ a un interés del 1% si amortizas 5.000€ la cuota se rebajará a 565€ desde los 546€, por lo tanto 19€ mensuales y pagarías 18.939€ de intereses hasta el final del préstamo. Pero si optas por reducir el plazo al amortizar parcialmente, tendrás que pagar 11 cuotas menos y los intereses ascenderán a 18.200€, lo que significa que pagarías 700€ menos de intereses.

Distintas comisiones de amortización según el tipo de hipoteca

Otra variable que hay que valorar al hacer amortizaciones es si tienes que pagar comisiones recogidas en la ley hipotecaria, que son diferentes según el tipo de hipoteca. En las hipotecas de interés fijo, o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, la entidad te puede cobrar por comisión de amortización anticipada total o parcial el importe de la pérdida financiera sufrida por la entidad con un límite del 2% del capital reembolsado si se realiza la amortización en los 10 primeros años de duración del préstamo y del 1,5% a partir del décimo año.

En las hipotecas de interés variable, o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo, la entidad te puede cobrar el importe de la pérdida financiera con un límite del 0,25% si se amortiza durante los 3 primeros años o con un límite del 0,15% si se hace durante los 5 primeros años. En ambos casos, se paga más comisión en los primeros años de la hipoteca que es cuando se pagan más intereses, lo que reduce el ahorro que se puede conseguir al amortizar anticipadamente el préstamo.

En el caso de que tu banco no aplique ninguna comisión, el ahorro conseguido al amortizar anticipadamente parte de la deuda es mayor ya que no se reduce con el coste de la comisión.