¿Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca?
Los préstamos hipotecarios son uno de los productos financieros más conocidos, ya que en la mayoría de los casos, suponen la única opción para adquirir una vivienda. Normalmente, estos préstamos suelen ser de larga duración, por lo que, durante su periodo de vigencia, las circunstancias personales de los solicitantes y la coyuntura económica pueden variar ostensiblemente. Ante esta tesitura, es posible que se quiera o se necesite mejorar las condiciones del mismo. Pero, ¿cómo se puede llevar a cabo? Hay varias posibilidades para mejorar tu hipoteca y te las mostramos a continuación.
Cambiar la hipoteca de banco porque nos ofrece mejores condiciones
Por un lado, tienes la opción de cambiar la hipoteca a otra entidad bancaria que te ofrezca unas condiciones más ventajosas. Ante este escenario, dispones de dos vías principales entre las que deberás elegir, una vez sopesados los pros y los contras de cada una de ellas, teniendo presente tu situación económica:
Subrogación de la hipoteca. En este caso, el nuevo banco que hayas elegido subrogará el préstamo que tienes con la entidad anterior y, además de cambiar el acreedor (el propio banco), puedes mejorar algunas condiciones, como pueden ser el tipo de interés o el periodo de amortización de dicha hipoteca. Con esta opción tendrás que abonar la comisión por subrogación si esta se contempla en las condiciones del préstamo inicial.
Cancelar la hipoteca y firmar una nueva. Como puedes deducir, si eliges esta vía, cancelas (amortizas) el préstamo con la entidad que lo tienes y se constituye otra hipoteca con el banco que te ofrezca mejores condiciones. En este sentido, conviene apuntar que, según la actual Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, los gastos de gestoría, notaría y registro de la hipoteca los asume el banco con el que se va a constituir el nuevo préstamo. Por lo tanto, los gastos que debes tener en cuenta para calcular qué opción te conviene más, son los referentes a la cancelación de la hipoteca anterior —que en Openbank puedes financiar junto con el importe de la hipoteca para que puedas notar el ahorro desde el principio—, así como los de la nueva tasación. De los gastos de cancelación también deberás asumir la comisión de cancelación del préstamo hipotecario.
Con estas dos vías puedes mejorar tu hipoteca cambiando de entidad financiera, pero, ¿se puede hacer sin necesidad de cambiarte de banco?
Mejorar las condiciones de la hipoteca, pero sin cambiar de entidad
Por otro lado, tienes la opción de mejorar tu hipoteca sin necesidad de cambiar de banco. Es posible que su labor y servicios te resulten satisfactorios, y que la razón para solicitar una mejora en las condiciones se deba únicamente a una cuestión puramente económica.
Esto se puede realizar a través de lo que se denomina novación hipotecaria; una renegociación del préstamo hipotecario entre el banco y el cliente cuando este solicita cambiar las condiciones firmadas en un primer acuerdo. Así pues, mediante esta fórmula puedes renegociar algunas de esas condiciones:
El tipo de interés. Es uno de los principales motivos para cambiar de hipoteca. Por una parte, puede darse el caso de que los tipos hayan bajado respecto al momento de la firma y quieras obtener mejores condiciones para pagar menos a final de mes. Por otra parte, puede darse la situación contraria, es decir, que los tipos de interés hayan subido de tal modo que te cueste asumir la cuota mensual. Por ejemplo, si se produce una fuerte subida del euríbor y la hipoteca tiene un tipo de interés variable, el incremento puede ser considerable. Con una novación de la hipoteca se puede renegociar el tipo de interés y, por ejemplo, pasar a uno fijo.
El plazo de amortización. Es otro de los aspectos que más varían cuando se solicita algún cambio en la hipoteca. Es posible tanto ampliarlo como reducirlo. En el primer caso, se toma esta medida con el objetivo de pagar una cuota menor durante más tiempo y así poder asumir mejor el gasto mensual. En el segundo, la finalidad es reducir el pago de intereses y acortar los tiempos. Suelen tomarla aquellos que tienen la capacidad económica de aumentar la letra.
La cuantía del préstamo. Es lo que comúnmente se conoce como ampliación de la hipoteca, es decir, acuerdas con el banco una nueva cantidad y, por lo tanto, un nuevo plazo.
El titular de la hipoteca. Cambiar el titular no siempre es sinónimo de mejorar las condiciones, pero has de saber que dispones de la opción de modificarlo si fuese necesario. Es algo común cuando se produce un divorcio o por cualquier otra causa relacionada con la necesidad de traspasar el préstamo hipotecario.
Al igual que cuando se cambia de entidad bancaria, estas modificaciones conllevan una serie de gastos asociados, por lo que nuevamente será necesario calcular qué opción te conviene más cuando vayas a mejorar tu hipoteca. En esta modalidad, además de la comisión por novación, los costes varían en función de lo que vas a cambiar, ya que podría ser necesario, por ejemplo, tener que hacer una nueva tasación o cambios en el registro de la propiedad. Y en estas situaciones has de tener claro que los gastos los debe asumir el cliente. Además, es importante conocer que la entidad puede incrementar el tipo de interés al realizar la novación.
En esta situación, la ley y las entidades contemplan diversas opciones para poder cambiar de hipoteca o “actualizar” las condiciones de la que ya se tiene con el objetivo de adaptarla mejor a la nueva coyuntura de mercado o a tus circunstancias personales. Como hemos comentado anteriormente, la opción idónea será aquella que mejor satisfaga tus necesidades y/o te resulte económicamente más favorable, dependiendo de las condiciones que contemple el préstamo que ya tienes y de las nuevas que te ofrezcan.