Qué es una derrama y quién debe pagarla

Una derrama es un pago extraordinario que realizan los propietarios de una comunidad para cubrir un gasto que no está incluido en las cuotas habituales. Puede servir, por ejemplo, para reparar una fachada, instalar un ascensor o realizar obras de accesibilidad o eficiencia energética.

Quién paga una derrama depende del tipo de obra, de cuándo sea exigible cada pago y, si la vivienda se vende, de las circunstancias de la compraventa. Por eso, además de entender qué es una derrama en una comunidad de propietarios, conviene revisar los acuerdos, las fechas de pago y la documentación disponible.

¿Qué es una derrama?

Una derrama en una comunidad de propietarios es una aportación extraordinaria que se pide a los propietarios para cubrir un gasto que no está incluido en las cuotas ordinarias.

Por ejemplo, la comunidad puede tener un presupuesto anual para limpieza, seguro, ascensor o electricidad. Si surge un gasto extraordinario, como reparar una fachada o renovar una instalación común, puede ser necesario aprobar una aportación adicional.

El importe y la forma de pago dependerán del acuerdo, la actuación y las reglas de reparto. La Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal (LPH)¹, señala que los propietarios contribuirán a los gastos generales del inmueble conforme a su cuota o a lo acordado.

Si una comunidad necesita 30.000 euros para una actuación extraordinaria y acuerda repartir ese coste entre los propietarios según sus cuotas de participación, cada vivienda asumirá la cantidad que corresponda a ese reparto.

Para qué se aprueba una derrama en una comunidad

Una derrama en una comunidad de propietarios puede aprobarse para afrontar gastos extraordinarios que no están cubiertos por las cuotas habituales o por el fondo de reserva. Entre ellos:

• Reparaciones de elementos comunes (fachadas, cubiertas, bajantes…).
• Obras de accesibilidad en el edificio.
• Sustitución o renovación de instalaciones comunes.
• Actuaciones de rehabilitación o conservación.
• Obras para mejorar la eficiencia energética.
• Gastos extra que no se cubren con el presupuesto o con el fondo de reserva.

La Ley sobre Propiedad Horizontal no aplica el mismo régimen a todas las actuaciones. De hecho, determinadas obras necesarias para la conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta en los supuestos previstos en el artículo 10² de la LPH. En estos casos, la Junta determina la distribución de la derrama y las condiciones de pago.

Por ejemplo, una comunidad detecta daños graves en la cubierta y necesita repararlos para conservar el edificio. La actuación puede tener un tratamiento legal distinto al de una mejora estética que la comunidad incorpora voluntariamente.

Cómo se aprueba una derrama

La aprobación de una derrama depende del motivo que la origine.

• Si se necesita acuerdo de la Junta, la comunidad incluirá el asunto en la reunión y adoptará el acuerdo con la mayoría que establezca la LPH.
• Si son obras de accesibilidad o eficiencia energética, hay reglas específicas, aunque en algunos casos son obligatorias, como veíamos en el apartado anterior.
• Si son otras actuaciones no reguladas expresamente, se aplican las reglas generales para la adopción de acuerdos.

Además, los acuerdos válidamente adoptados obligan a los propietarios en los términos establecidos por la ley.

¿Se puede aprobar una derrama sin presupuesto?

En línea con la aprobación, la LPH atribuye al administrador la función de preparar con antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, así como de proponer los medios para afrontarlos. También contempla que pueda adoptar medidas urgentes en ciertas reparaciones.

Sin embargo, la ley no recoge un requisito general por el que toda derrama deba estar precedida por un presupuesto cerrado. La validez del acuerdo dependerá de:

• Naturaleza de la actuación.
• Procedimiento.
• Mayorías exigibles.
• Cómo se haya fijado la cantidad a aportar por cada propietario.

Quién debe pagar una derrama

Para saber quién debe pagar una derrama, hay que tener en cuenta el tipo de gasto y las reglas que se apliquen en cada caso. En general, los propietarios contribuyen a los gastos comunes según su cuota de participación o el criterio de reparto establecido por la comunidad. En algunas derramas también es importante comprobar cuándo resulta exigible cada pago.

Aquí, es importante distinguir entre una obra necesaria y una mejora. Según la LPH las derramas para mejoras realizadas o por realizar corresponden a quien sea propietario en el momento en que sean exigibles las cantidades para pagarlas³. Lo vemos en la tabla:

Por ejemplo: una Junta aprueba una mejora en enero y establece que las cantidades se pagarán con aportaciones a lo largo del año. Si la vivienda se vende entre dos de esos pagos, habrá que analizar quién es propietario cuando cada cantidad resulte exigible y qué obligaciones se hayan establecido entre vendedor y comprador.

Qué ocurre si un propietario no está de acuerdo

No estar de acuerdo con una derrama no significa que el propietario pueda dejar de pagarla, por mucho que puedan parecer derramas abusivas.

La LPH contempla supuestos en los que los acuerdos de la Junta pueden impugnarse en los tribunales, entre ellos:

• Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos.
• Cuando causen perjuicios graves.
• Cuando se hayan adoptado con abuso de derecho.

A su vez, la LPH también fija requisitos para que un propietario pueda impugnar y plazos de caducidad. Pero, la impugnación no suspende por sí misma la ejecución del acuerdo, salvo que un juez acuerde una medida cautelar.

Qué pasa con una derrama al vender o comprar una vivienda

La LPH, en su artículo 9, señala que el comprador responde con el propio inmueble de determinadas deudas de comunidad del anterior propietario, con el límite de la parte vencida del año en que se produce la compra y los tres años naturales anteriores⁵. Además, el vendedor debe declarar si está al corriente de los gastos generales y aportar un certificado de las deudas con la comunidad.

En cualquier caso, hay que analizar diversos aspectos:

1. Qué actuación ha aprobado la comunidad.
2. Cuándo se aprobó la derrama.
3. Cuándo es exigible cada pago.
4. Quién es propietario en ese momento.
5. Qué consta en el certificado de deudas.
6. Qué se ha pactado entre comprador y vendedor en la compraventa.

Por eso, es importantísimo hacer estas preguntas antes de comprar una casa de segunda mano, ya que ayudan completar la revisión de la operación.

Cómo saber si una vivienda tiene derramas pendientes

Si estás dando los pasos para comprar una casa, conviene que preguntes por las deudas de la comunidad y por si hay obras extraordinarias aprobadas o previstas. Así que pide:

• Certificado de deudas con la comunidad para conocer las cantidades pendientes que consten formalmente.
• Actas recientes de las Juntas para saber si hay derramas aprobadas, obras, presupuestos o acuerdos sobre pagos futuros.
• Información del administrador para identificar actuaciones extraordinarias en curso.
• Acuerdos sobre obras pendientes para entender cuando hay pagos fraccionados.
• Documentación técnica para tener contexto sobre reparaciones o actuaciones previstas.

Qué ocurre si no se paga una derrama

De nuevo según la LPH, la comunidad puede reclamar judicialmente gastos comunes ordinarios y extraordinarios. Además, esas cantidades pueden generar intereses. Incluso, la comunidad de vecinos puede adoptar medidas frente a la morosidad. ¿Cómo? Mediante el procedimiento monitorio especial para comunidades de propietarios.

Por eso, ante una derrama, no confundas una discrepancia sobre el acuerdo con la decisión unilateral de dejar de pagar. Son diferentes y sus consecuencias legales también pueden serlo.

Preguntas frecuentes sobre qué es una derrama

¿Puede una comunidad de propietarios financiar una derrama con un préstamo?

Sí, una comunidad puede recurrir a financiación en determinados supuestos. Por ejemplo, la LPH contempla expresamente la solicitud de préstamos u otras formas de financiación para determinadas obras de eficiencia energética, siempre que se cumplan las condiciones y mayorías previstas en la ley.

¿Puede una derrama afectar también a los locales de un edificio?

Sí, si los locales forman parte de la comunidad y el gasto corresponde a elementos o servicios comunes. No obstante, hay que revisar el título constitutivo, los estatutos y la naturaleza del gasto, ya que puede haber reglas específicas de participación.

¿Qué ocurre si sobra dinero después de pagar la obra?

Depende del acuerdo de la comunidad, del fin que se haya dado a las cantidades y de si existe una cantidad que deba devolverse. No hay una regla general que afirme que el sobrante de una derrama deba devolverse automáticamente.

¿Cómo se calcula cuánto paga cada vecino en una derrama?

Depende del criterio de reparto que corresponda en cada caso. En general, los propietarios contribuyen según su cuota de participación en la comunidad, aunque puede aplicarse otro criterio si así lo establecen el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo válido de la comunidad. Por eso, el importe no tiene por qué ser igual para todas las viviendas o locales.

Entender qué es una derrama y cómo funciona ayuda a afrontar con claridad los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios. Pero, antes de comprar una vivienda, revisa actas, posibles obras y pagos para conocer las obligaciones asociadas al inmueble. Cada caso requiere un análisis diferente, pero, de todas formas, si quieres seguir tomando decisiones con más información general, consulta nuestra área de educación financiera.

Fuentes:

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

¹Artículo 9.1.e) — gastos generales y cuota de participación.

² Artículo 10.1 — obras obligatorias.

³ Artículo 17.11 — quién paga las derramas destinadas a mejoras.

⁴ Artículo 18 — impugnación de acuerdos.

⁵ Artículo 9.1.e) — venta, deudas y certificado.