¿Se pueden tener dos hipotecas a la vez?

Contratar una segunda hipoteca es una solución si necesitas financiación extra, pero ya tienes otra en vigor. Pero ¿se puede tener dos hipotecas sobre la misma vivienda? La respuesta corta es sí, aunque no siempre es sencillo. A veces, las reformas, las mejoras energéticas o nuevas inversiones plantean la duda de si es viable pedir un nuevo crédito con el mismo inmueble como garantía. En este artículo aclaramos cuándo es posible, qué requisitos piden las entidades y qué riesgos y alternativas hay.

Segunda hipoteca sobre la misma vivienda: ¿es posible?

Desde el punto de vista jurídico, sí se pueden tener dos hipotecas sobre un mismo inmueble. La hipoteca es un derecho real de garantía que se inscribe en el Registro de la Propiedad. O sea, que pueden coexistir varias cargas sobre la misma vivienda, cada una con su rango o prioridad de cobro, siempre que:

1. La entidad que concede la financiación lo apruebe.
2. El valor de la vivienda lo respalde.

Todo ello se regula en la Ley Hipotecaria y en la Ley 5/2019¹, de contratos de crédito inmobiliario, que fija las normas de transparencia y protección al consumidor en hipotecas².

Ahora bien, que legalmente sea posible no significa que siempre sea viable en la práctica.

¿Qué requisitos exige una segunda hipoteca?

Las entidades financieras analizan con especial prudencia estas operaciones. Entre los requisitos que suelen exigir, están:

• Valor de tasación actualizado de la vivienda.
• Nivel de endeudamiento: normalmente, la suma de todas las cuotas no debería superar entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos mensuales.
• Historial crediticio limpio.
• Estabilidad laboral o ingresos recurrentes demostrables.
• Margen suficiente entre el capital pendiente y el valor actual del inmueble.

Además, la entidad evaluará el riesgo adicional que supone situarse en segundo rango hipotecario (si la primera hipoteca es de otro banco).

¿Qué riesgos implica hipotecar dos veces la misma propiedad?

Precisamente, tener dos cargas hipotecarias sobre una misma vivienda incrementa el compromiso financiero, ya que conlleva los siguientes riesgos para el titular:

• Una cuota mensual total mayor.
• Menos margen ante imprevistos.
• Más dificultad para vender la vivienda, ya que habría que cancelar ambas cargas.

Además, en caso de impago, la ejecución hipotecaria afectaría a ambas entidades según su orden de inscripción.

¿Se puede pedir una segunda hipoteca en otro banco?

Otra de las preguntas más habituales es si se puede pedir una segunda hipoteca en otro banco distinto al que concedió la primera. La respuesta es sí, pero con matices.

La nueva entidad asumirá una posición de segundo rango registral, lo que conlleva más riesgo en caso de impago. Por eso, las condiciones normalmente serán más exigentes.

Por todo ello, es importante tener claro que hay varias alternativas para conseguir financiación extra. Las tres típicas son estas:

1. Contratar una segunda hipoteca.
2. Ampliar la hipoteca actual.
3. Subrogar o mejorar condiciones.

Ventajas de solicitarla en una entidad distinta

No obstante, la realidad es que muchas personas valoran acudir a otro banco por:

• Comparar condiciones y negociar mejores tipos.
• No modificar la hipoteca inicial.
• Mantener separadas ambas deudas.

Sin embargo, el segundo banco exigirá una tasación y un análisis de riesgo independiente, lo cual también supone sumar otro coste.

Documentación y condiciones habituales

Para pedir una segunda hipoteca, normalmente te van a pedir los siguientes, además de esa tasación y el análisis de riesgos, lo siguientes documentos:

• DNI o NIE.
• Declaración de la renta.
• Nóminas o justificantes de ingresos.
• Vida laboral.
• Escritura de la primera hipoteca.
• Nota simple registral.
• Tasación actualizada.

Además, generalmente, las entidades suelen financiar un porcentaje más pequeño cuando hay una carga previa. Por ejemplo, si el límite habitual es el 80 % del valor de tasación en una primera hipoteca, en una segunda operación suele ser en torno a un 60 %.

¿Cómo pedir una segunda hipoteca?

En cuanto al proceso para pedir una segunda hipoteca, es similar al de cualquier préstamo hipotecario, aunque con un análisis de riesgo todavía más exhaustivo. Lo vemos.

Pasos para solicitarla

1. Calcula la capacidad de endeudamiento.
2. Solicita una tasación actualizada.
3. Compara varias ofertas.
4. Analiza todas las alternativas (ampliación vs segunda hipoteca).
5. Firma ante notario.
6. Inscribe en el Registro.

Comparativa entre ampliación de hipoteca y segunda hipoteca

Como veíamos antes, dos opciones muy comunes para conseguir financiación extra son ampliar la hipoteca actual o contratar una segunda. Pero ¿cuál es mejor? Esta comparativa resume las principales diferencias entre ambas opciones.

En muchos casos, ampliar la hipoteca es más sencillo a nivel administrativo. Pero, si las condiciones del préstamo original no son competitivas, contratar una segunda hipoteca ayuda a negociar unas condiciones diferentes. Todo dependerá de lo que mejor encaje con cada perfil.

¿Cuándo es posible tener dos hipotecas?

Más allá de la segunda hipoteca sobre la misma vivienda, hay otro supuesto habitual: tener dos hipotecas sobre inmuebles distintos. Normalmente, este escenario es típico cuando el particular va a acometer la compra de un segundo inmueble.

Compra de segunda vivienda

De hecho, hay una pregunta habitual en este sentido: ¿se pueden tener dos hipotecas cuando se adquiere una segunda residencia sin haber terminado de pagar la primera? Sí, pero la entidad analizará la suma de ambas cuotas y el perfil de riesgo global y decidirá en base a esos criterios.

Aparte, si la compra se hace en pareja o con otra persona, existe la opción de la hipoteca compartida. Así, las posibilidades de obtener el crédito crecen, ya que aumentan los ingresos y hay menos riesgo de impago, si los perfiles están limpios.

Preguntas frecuentes sobre la segunda hipoteca

¿Se puede pedir una segunda hipoteca para reforma?

Sí. Es uno de los motivos más habituales. En estos casos, la entidad valorará si la reforma puede incrementar el valor del inmueble, lo que mejoraría la garantía. Por ejemplo, una reforma energética de 30.000 € eleva la eficiencia de la casa y, por ende, la tasación futura.

¿Cuántas hipotecas se pueden tener a la vez legalmente?

No hay un límite legal. Lo importante es la capacidad de pago y la valoración de riesgo que realice cada entidad.

¿Qué ocurre si quiero vender la vivienda y tengo dos hipotecas?

Será necesario cancelar ambas cargas hipotecarias antes o en el momento de la compraventa.

La segunda hipoteca sobre la misma vivienda es legalmente posible, aunque menos habitual que otras alternativas como ampliar el préstamo. También se puede pedir en otro banco, siempre que el valor del inmueble y la capacidad de pago lo permitan.

En cualquier caso, saber cómo funciona esta figura, sus riesgos y qué alternativas hay te ayuda a decidir con claridad. Tener dos hipotecas es legalmente posible, aunque dependerá del análisis de riesgo que realice la entidad y de la capacidad de pago del solicitante.

¿Se pueden tener dos hipotecas si no he terminado de pagar la primera?

Sí. Es legalmente posible. Una persona puede solicitar una segunda hipoteca, aunque todavía esté pagando la primera. Ahora bien, la entidad analizará el nivel de endeudamiento total, la estabilidad de ingresos y el valor actual del inmueble. Además, si ambas hipotecas recaen sobre la misma vivienda, la segunda tendrá un rango posterior en el Registro de la Propiedad, lo que puede implicar condiciones más exigentes.

¿Qué pasa si no puedo pagar la segunda hipoteca?

Si se produce un impago, la entidad puede iniciar un procedimiento de reclamación o ejecución hipotecaria, igual que ocurre con cualquier otro préstamo garantizado con un inmueble.

Cuando existen dos hipotecas sobre la misma vivienda, el orden de cobro dependerá del rango registra: la primera entidad inscrita tendrá prioridad frente a la segunda. Por eso, asumir una segunda carga incrementa el compromiso financiero y conviene valorar el impacto en el presupuesto mensual.

¿Qué diferencia hay entre ampliar una hipoteca y pedir una segunda?

Ampliar una hipoteca implica modificar el préstamo existente (normalmente mediante una novación), aumentando el capital o ajustando condiciones.

Pedir una segunda hipoteca supone contratar un nuevo préstamo independiente, que puede formalizarse con la misma entidad u otra distinta. La principal diferencia radica en los gastos asociados y el análisis de riesgo que realizará la entidad.

Cada opción tiene implicaciones distintas en costes, flexibilidad y nivel de endeudamiento.

¿La segunda hipoteca tiene intereses más altos que la primera?

No necesariamente, pero suele implicar un mayor análisis de riesgo por parte de la entidad, especialmente si se constituye en segundo rango.

Al tener menor prioridad de cobro en caso de ejecución, algunas entidades pueden aplicar condiciones más estrictas o exigir mayores garantías. En cualquier caso, el tipo de interés dependerá del perfil del solicitante, el nivel de endeudamiento y la política de riesgos de cada banco.

En nuestro espacio de educación financiera puedes consultar más contenidos relacionados con financiación hipotecaria.

¹ Ley Hipotecaria

² Ley 5/2019