La solicitud de una hipoteca normalmente lleva implícita muchas dudas antes de su contratación, pero una de las preguntas que siempre surge es si es más conveniente hacerlo a tipo fijo o a tipo variable. Especialmente, cuando los tipos de interés se encuentran en niveles bajos y no parece que vayan a incrementarse de forma significativa a corto plazo. Pero, ¿en qué se diferencian las hipotecas a tipo fijo y variable? ¿Cuáles son sus características principales?

Diferencias entre hipoteca a tipo fijo y variable

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el tipo de interés es invariable durante la duración del préstamo, por lo que el importe de la cuota no cambia independientemente de que varíen las condiciones del mercado. Esto permite conocer de forma precisa lo que van a pagar cada mes hasta que acaben pagar la hipoteca. Sin embargo, el tipo de interés de estos préstamos suele ser más elevado que el de los de interés variable.

Por su parte, para la mayoría de hipotecas a tipo variable, el tipo de interés está ligado al comportamiento del Euribor a 12 meses, ¿qué es el Euribor? el índice de referencia del mercado interbancario. De entrada, el interés suele ser menor que el tipo fijo, pero en este caso puede evolucionar al alza o a la baja en función de las fluctuaciones de dicho indicador, modificando el importe de las cuotas de la hipoteca cuando se produzca la revisión de la misma, que puede ser anual o semestral en algunos casos.

¿Cómo decantarme por una o por otra?

Para seleccionar un tipo de hipoteca u otro hay que tener en cuenta varios aspectos, aunque las especificidades de cada caso concreto serán las que determinen la elección final. No obstante, en líneas generales, una de las cuestiones que hay que valorar es el plazo al que se solicita el préstamo hipotecario.

Otra de ellas, son las comisiones. En el comisión de apertura (que engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo) sólo se suele cobrar en las hipotecas a tipo fijo. No obstante, también existen bancos que no cobran ningún tipo de comisión, ni de apertura ni de cancelación. Asimismo, la comisión por amortización total o parcial, es decir, los pagos extraordinarios que se abonan para rebajar la cuantía del préstamo o su duración, o bien para abonarlo en su totalidad y rescindirlo, suele ser más reducida en las hipotecas variables. En el caso de préstamos a tipo de interés variable las entidades pueden optar por establecer una comisión máxima del 0,15% sobre el importe amortizado si se produce durante los cinco primeros años o una comisión máxima del 0,25% en caso de que se produzca durante los tres primeros años. Pasado el primer lustro, no se cobran comisiones por cancelación anticipada.

En los préstamos a tipo de interés fijo, la comisión de amortización anticipada es del 2% sobre el importe amortizado en caso de que se produzca durante los diez primeros años o del 1,5% si es posterior, siempre y cuando la cancelación suponga una pérdida para la entidad, es decir, si en el momento de la cancelación, los tipos de interés del mercado son inferiores al tipo pactado en el contrato.

Por último, hay una tercera opción que combina las dos anteriores: la hipoteca mixta, una modalidad que ofrecen solo algunas entidades. En esta modalidad se abona una cuota fija durante los primeros años del préstamo y posteriormente las mensualidades están referenciadas a la evolución del Euribor a 12 meses. En este caso, las comisiones son muy similares a las de una hipoteca de interés variable. Y la comisión de amortización se aplica en función de si se realiza cuando el tipo es fijo o variable.

Hemos mencionado las características generales de estas hipotecas. Sin embargo, cabe aclarar que las condiciones varían en función de los requisitos que cumpla o no el solicitante del préstamo, ya que para conceder una hipoteca y fijar el interés se tienen en cuenta múltiples aspectos, no sólo el importe solicitado y el plazo de amortización. Las garantías que aporte el solicitante o la contratación de otros productos financieros asociados al préstamo son cuestiones que también influyen en las condiciones finales de la hipoteca.

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Publicado el 10 de septiembre de 2019

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